台灣休閒民宿產業經營攻略全集

世界整合行政【台灣美學之島】文集累積超過120萬字，累積計108萬以上到訪人次總點閱數
95年桃園縣政府各級農會幹部領導統御及行銷管理教育訓練農業行銷理念、實務與技巧課程 20061203版
經濟發展七階段演進新論
祝福大夥們，2007新年好，諸事如意！
長生訣
拜劉師培中33年後20061226重返劍潭崑崙道苑
胎息養生禪功

台灣休閒民宿產業經營攻略全集

本文為
財團法人農業信用保證基金
舉辦全國農漁會推廣及供銷人員訓練班課程講義

行政院農業委員會臺中區農業改良場
臺灣生態教育農園協會
中國生產力中心
農企業經營管理顧問專家黃穎捷（持續修訂中）20060312

台灣民宿經營已漸步入高品質、風格化休閒民宿發展階段，民宿業主應加強精煉本身經營功夫，以得永續發展。因此，以下活化營運思想，務必在業主的腦中持續發酵運作.....

1. 集結市場區隔知識、體驗、美學、娛樂、新奢華主義經濟資源，進行產、銷、人、發、財，完整、完美動態組合。
2. 訂定標準作業程序（SOP）操作通則【擬NSOP之SOP】，徹底執行新標準流程，依執行目標績效立即獎懲激勵。
3.執行深具感染力全新體驗之讓消費者悸動、認同的「整合行銷包裝設計」攻略。
4.導入「創新變革6R」一條龍變革工程，持續創新組合，調整推展，開創未來市場。
5.須要延伸導入現階段台灣休閒農場營運發展攻略理念

目錄

壹、前言

貳、全世界觀光旅遊休閒市場發展基本趨勢
（一）、體驗經濟為觀光休閒旅遊主要內涵
（二）、人類生活哲學新趨勢
（三）、都會居民對農村的五項期待與需求
（四）、泡沫經濟後日本的『寧靜』產生的情景
（五）、世界風潮新田園主義時代【綠色生活】來臨
（六）、過去與現在觀光休閒之差異
（七）、近年來觀光旅遊產業研究重要數據
（八）、台灣「觀光客倍增計畫」企圖發展臺灣成為國際「觀光之島」
（九）、2007年後Long Stay市場的魅力
（十）、世界民宿發展概述
（十一）、消費者對民宿的九項重要基本要求

參、我國政府訂定【民宿】管理辦法概述
肆、台灣民宿市場現況分析
伍、台灣民宿市場趨勢分析

陸、現代民宿經營新觀念

一、將臺灣新生態『美學之島』概念融入民宿經營
二、以風格民宿發展為基礎，掌握體驗無價，融入美感，塑造世人嚮往的桃花源－台灣美學之島
三、創新民宿經營者應具的基本經營理念
四、民宿的核心價值－－忙碌工商社會、擁擠水泥叢林之都市生活者臨時的避風港
五、系統性綠概念民宿經營策略
六、經營質優民宿基本要件與評鑑參考細目

柒、民宿經營的商業策略採摹

（一）、基本必要策略：
（二）、四種賺錢的商業模式
（三）、觀光休閒農業區資源創意開發案例
（四）、導入「創新變革6R」一條龍變革工程
（五、）觀光休閒農業區開發程序案例：行銷包裝行動規劃「先行策略」理念
（六）、應用科學思考危機處理五字訣「SAPIM」
（七）、消費者新價值鍵的產生
（八）、你的市場區隔、體驗、美學、知識經濟價值創造
（九）、知識經濟『價值創造』策略
（十）、以『七流經營網路』理念建立組織內、外部經營資源整合
（十一）、農業套裝旅遊排程
（十二）、渡假民宿主題特色的塑造
（十三）、民宿業主未來主導社區營造運作模式
（十四）、38國觀光旅遊專家經營體驗
（十五）、服膺ISO 9001：2000八大品質管理原則、精髓、綱領進行操作。

捌、休閒農業民宿經營現代行銷整合包裝規劃與手法15攻略

一、行銷經營策略思考範圍
二、自然常態定律模式下之行銷包裝傳播效果理念
三、跨越關鍵的百分之十六門檻行銷包裝規劃管理定義
四、跨越關鍵的百分之十六門檻：成功行銷作業=成功整合作業
五、完成品牌設定之產品的行銷策略，以如下概念考量要項，套用SWOT模式進行分析
六、整合如下行銷手法進行全面攻略作業
七、「整合行銷傳播工程模式四階段」
八、行銷創意五原則
九、整合行銷包裝手法
十、體驗行銷(Experience Economy)
十一、口碑行銷（包括網路口碑）
十二、挖掘建立意見領袖行銷
十三、病毒行銷（virus marketing）
十四、旅遊商品行銷新模式運用：電視旅展以東森購物銷售為例
十五、設法密集與傳播媒體舉辦各種Event活動

玖、投資經營農莊民宿策略規劃
壹拾、生態旅遊套裝旅程計畫法
壹拾壹、民宿產業經營體驗
壹拾貳、結語：

內文

壹、前言

從國內外歷史文字的記載，古代巳有頻繁旅行行為，為解決餐風宿露問題，而借宿民家或寺廟，當時並未有所謂商業行為，爾後再演化為客棧商業模式。因此原始民宿其實是旅館業的開山祖宗。

民宿在國外普遍以“Home stay”或“B&B”（供應Bed和Breakfast之稱）或“Inn”（美國中、西部拓荒下的產物）之稱呼。目前民宿產業與一般的旅館、渡假中心最大的不同特點，除了提供基本的住宿之外，還給予投宿者感受到濃厚的人情味和家的溫馨感。
　　
英國庭園之美，舉世聞名，位於倫敦以南的庭園農莊內，除了造型高雅多變的各式花園，還提供新的服務方式─B&B，供應Bed和Breakfast，讓您可以悠閒沉浸在繽紛花海中迎接黎明，並享用豐盛的英式早餐，體驗最貼近英國的旅行方式。

日本休閒農業發達地區的農家，2001年林秋雄研究指出，每戶平均年所得約800萬日圓，其中來自農家本業所得僅100萬日圓，其他700萬日圓則仰賴非農業的收入，而非農業收入大多是來自〝民宿〞以及〝農產加工食品的販賣所得〞。

民宿在台灣的發展已經六、七十年的歷史，最早大規模民宿發展的地區是墾丁國家公園，時間約在民國70年左右，當初是解決住宿不足的問題。只是一種簡單住宿型態，沒有導覽或餐飲服務。起因於遊憩區假日的大飯店旅館住宿供應不足或缺乏服務，或登山旅遊借住山區房舍工寮緣起，有空屋人家因而起意掛起民宿的招牌，或直接到飯店門口、車站等地招攬遊客，而興起此行業。

民國80年原台灣省政府原住民行政局在其部落產業發展計畫中自訂規則，進行輔導原住民利用空屋與當地特有環境經營民宿，增加原住民收入。而除了原住民地區在非原住民地區，風景特定區、國家公園內及各觀光景點亦有不少人將空置之房舍改建或以新建樓房出租旅客住宿。因民宿主人多半是在地人，藉此進而藉勢推動當地的觀光旅遊產業，同年間農委會大舉鼓吹「傳統農業」轉型「觀光農業」，進一步刺激了民宿發展，成為台灣一個新興的鄉村旅遊經濟產業。

民宿業因平民化、平價化、親民化而廣受遊客之喜好。惟初期經營水準參差不齊，缺乏完善之管理制度，導致消費者權益毫無保障，政府於民國九十年十二月十二日頒定「民宿管理辦法」，就民宿之設置地點、規模、建築、消防、經營設施基準、申請登記要件、管理監督及經營者應遵守事項訂有規範，設定為農、林、漁、牧業的附屬產業，正式輔導台灣民宿產業合法化，期透過輔導管理體系之建制，以提升民宿品質與安全，促進農業休閒、山地聚落觀光產業發展，至此民宿產業正式成為台灣一個農業的新行業。

台灣發展觀光條例之民宿定義是指「利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。」

民宿有別於一般旅館產業的住宿體驗，除例行觀光景點之外，業主與宿客綿密互動，可以安排介紹更多的幽密特別去處、提供休閒活動、體驗活動、低破壞性的經營方式、價格低廉、家外之家，人情味濃有鄉土味親切熱情的風格、結合地方；業主依特質提供獨特的山珍野味，不會吃到一成不變的制式餐點；雖沒有旅館制式服務制度，房間不是制式規格的擺設佈置，卻有業主的巧心匠思。

遊客選擇下榻民宿是融入當地的最佳捷徑，可切身體驗當地的人文風采與地方文化，而民宿業主必培養為地方導遊角色，介紹所熟悉的地方幽祕，搭配特產美食饗宴，成為遊客喜愛之深度之旅。業主須用心投入在地旅遊資源的佈局，除了本身苦心經營的住宿服務，周邊景點的連結，也都建立獨到的見解的資源庫，來以為留客之籌碼。

專業特色民宿業者不斷進入市場，民宿受消費者青睞，經營競爭激烈，業主需更努力提供風格民宿、特色餐、無形特別附加資源服務，以增加消費者回流動機。市場存在合法、非法共存現象，選擇合法民宿仍為消費者降低道德危機的風險的安心選擇之依據。但產業市場潛力大，有合法執照民宿，其經營內容卻違背民宿管理辦法規定，讓選民宿的消費者存在道德危機的風險。

2003年觀光局統計資料顯示台灣合法民宿僅124家，至今95年5月政府觀光局資料顯示，已法定登記營運的有1,374家，總法定登記房間5,576間數，未完成法定登記251家，其未法定登記房間1,497間數。但有相關資料保守估計全台灣民宿已超過5,000家甚至有估算大大小小超過萬家以上。發展最為蓬勃的為苗栗、南投、宜蘭、花蓮及台東等地區。

事實研究觀察，如透過產品品質良性社會競爭發展機制與政府適當輔導扶持，未來台灣民宿產業發展，業主將可培養修煉成社區整體營造邁入建設台灣美學之島之真正先趨靈魂人物，將是台灣鄉村改造發展一條可行之路。台灣農村新興產業民宿經營發展將創造農村新價值。

貳、全世界觀光旅遊休閒市場發展基本趨勢

根據世界觀光組織(World Tourism Organization)2000年版的分析報告指出，「觀光」已成為許多國家賺取外匯的首要來源。在全球各國的外匯收入中約有8%來自觀光收益，超過自動化電器產品的7.8%及醫藥品的7.5%，總收益亦超過所有其他國際貿易種類，高居第一。全球觀光人數自1960年的0.69億人次至1999年的6.44億人次，足足成長了9.6倍，全球觀光收益亦從1960年之68.67億美元至1999年之4,545.53億美元，成長了66.2倍，至2020年，全球觀光人數將成長至16.02億人次，全球觀光收益亦將達到二兆美元。

世界觀光旅遊委員會(World Travel & Tourism Council，簡稱WTTC)於2003年出版的分析報告指出，觀光產值(Travel & Tourism Economy)約佔全世界GDP的10.2％，更佔全球出口總值之11.2％。該會並推估， 2005年至2015年全球觀光產業相關需求（包括個人觀光旅遊、商業旅行、政府支出、設備投資等）將自6.20 兆美元成長至10.68 兆美元，其就業人數亦將自2.22 億人增加至2.70 億人。

全球觀光休閒旅遊發展大趨勢：1. 新興觀光據點(New Destinations)不斷竄起。2. 觀光產品多樣化 (Diversification of Tourism)。3. 觀光據點競爭白熱化 (Increasing Competition Between Destinations)。4. 觀光旅遊活動明顯集中夏季。5. 西歐、北美一直為國際觀光客集中地區，占全球觀光人口百分之七十，惟1999年起呈現萎縮轉向東亞及太平洋區域，超過全球總觀光人次的14.7%並逐年增加。

觀光產業也逃避不掉物競天擇，因此業主應解悉未來發展趨勢，採取正確的策略非常重要。

今日消費者尤其是年輕的一代，對媒體廣告傳播接受模式也在演變，今日之口碑行銷模式已不亞於其他方式。

今日消費者喜愛「探索體驗」，對於文化認同、生態意識也漸以深度思考來看待。新一代的遊客喜愛「探索」甚於「旅遊」，這意味走馬看花的觀光、傳統的旅遊產品不再能滿足他們的需求，不能讓他玩的盡興。趨勢顯示，真正高檔的旅遊玩樂，必須是能親身參與，融入其中，樂在其中的設計。消費者開始追求從各種不同的休閒體驗中，獲得難忘的經驗與回憶，獲取心靈需求真正的滿足。人們喜歡到有新鮮活動及設計的地方，人們逐漸喜歡定點深度旅遊。

今日消費者信用卡的普及、網路的盛行，消費行為在改變，遊客對旅行社的忠誠度降低，如何抓住屬於你的顧客必須重新來思考。

在 e 商務與自動化服務盛行之際，個人化的熱誠服務更顯得價值非凡，市場區隔顧客群至上之特色性服務模式的塑造，而建立老品牌的口碑將是在市場上屹立不搖的法寶。

世界先進國家或富裕階層之高齡社會的形成，銀髮旅遊市場前景可期。

預期21世紀高所得國家的工作壓力將增加，一般人的假期大為減少，因此【短天數、精緻化、追求自然、紓減壓力的遊程】也將大受歡迎。

擁有優良藥草傳統的東方，未來在spa、醫療等方面遊程的前景亦不可限量。

面對全球化的競爭，旅遊業界的發展越來越多的業者必須一方面保持區域性的親和力，一方面追求全球化的效率考量，因此併購和策略聯盟變成不可避免的生存之計。

（一）、體驗經濟為觀光休閒旅遊主要內涵

1970年托夫勒書「未來的衝擊」指出：『服務業最終會超過製造業，體驗生産又會超過服務業』。2002年丹尼爾·卡尼曼研究「體驗經濟」，獲諾貝爾經濟學獎。

其將體驗劃分爲娛樂體驗、教育體驗、逃避體驗、審美體驗4類。

其中比較特別的逃避體驗是讓消費者逃避現實，積極參與到一種沈溺式環境中的設計（如主題公園、賭場、聊天室，網遊等）。

體驗經濟的機制是依客戶心理滿足，提供難忘的體驗，並探討如何通過更好的滿足用戶的精神需求，實現産品與服務的價值增值。

是以服務為重心舞台，以商品為素材道具，創造出值得消費者回憶感覺活動的高附加價值經濟。

（二）、人類生活哲學新趨勢

人類生活哲學新趨勢（心靈進化論）：人類由貨幣數量算計之單一價值時代（斤斤計較舊錢銅臭心態），邁入重視充實生活實質內容時代（心靈享受）。認同區域特性，各自發掘自我內心生活哲學，以尋找「實現生活願望」的心，確立自我「生活樣式」。

此心靈進化論帶來人類新產業識別及核心價值主張（即新錢銅臭觀念）。

此即馬斯洛需求層次論VS.人類休閒旅遊發展心態變遷趨勢之金字塔最上端之第5階層的自我實現需求成熟經濟期，在普遍高知識水準民眾之間，出現重視生活型態的時代潮流，以實現自我願望為核心之田園導向的Green Holiday（綠色假期）萌芽。

（三）、都會居民對農村的五項期待與需求：

1.新鮮安全的農產品與加工品。
2.在好山好水寧靜的田園大自然中獲得身心的休憩。
3.享受農林漁牧作業體驗的樂趣。
4.邂逅濃濃的鄉野人情味。
5.培養學童愛護自然生態的情操。

（四）、泡沫經濟後日本的『寧靜』產生的情景：

1. 原本被炒熱的主題樂園也相繼關門，豪華觀光飯店紛紛倒閉，人們就再度領略『樸實無華自然及田園文化的真正價值』。
2. 原本既非觀光勝地亦非渡假地區的地區，掀起『享受大自然』情趣，造成『田園氣氛渡假地區』旅遊風潮。

（五）、世界風潮新田園主義時代【綠色生活】來臨

世界風潮【綠色生活】正擴大中，人類自我設計一段循環期間逃離大都會繁忙的工作場所，嚮往鄉野悠閒情調之鄉村生活個案，正急速增加。

這些族群以「享受悠閒時光」和「活用大地資源」為優先考量，作為其基本生活價值觀。選擇『移居田園，享受綠色假期生活型態』，為基本生活態度目標。

因此世界旅遊最新趨勢【新田園主義時代來臨】：從「綠色旅遊」（Green-Tourism）、「山林旅遊」（ Eco-Tourism）、「遺跡旅遊」（Heritage-Tourism），朝向【田園定居】、【停留時間劇烈拉長】。

1980年代起歐美流行【新田園主義時代】（Neo-Ruralism ），在日本亦形成此新潮流旅遊型態。

（六）、過去與現在觀光休閒之差異（胡忠一，20060316）

....... .............以往的觀光 ....................今後的觀光

旅行型態「團體方式」為主............「個人、家族方式」為主
旅行目的參觀名勝古蹟、遊山玩水型.........「主題性」強之旅行
與地區關係觀光地與地區無關，被圍在....享受地區生活圈的交流
圍牆內型
旅行經濟性短期、一點停留、豪華........... 適當的旅行
地區關聯過度依賴旅行業者..........「觀光綜合型產業（觀光帶）」

（七）、近年來觀光旅遊產業研究重要數據

1. 休閒產業經濟價值「APEC 會員國觀光發展之經濟影響因素」一書指出，觀光旅遊包括「運輸、住宿、餐飲、遊憩與旅遊服務」是世界最大產業，也是最主要就業機會供給者。

2. 世界觀光組織 (World Tourism Organization, WTO)預估，2020年全球觀光人數將成長至十六億二百萬人次，全球觀光收益亦將達到二兆美元。

3. 「菜餚、美食」是93年出國觀光民眾認為台灣最具國際競爭優勢項目（佔61％）。而受訪旅客來台觀光因素依主要目的分，菜餚佔48.16﹪、風光景色37.78﹪、台灣民情風俗和文化27.96﹪、距離居住地近24.64﹪、物品價格22.72﹪、歷史文物20.07﹪。

4. 台灣旅遊市場在國民所得提高與週休二日制度的實施後，每年以10%以上的成長率積極擴大中。93年全年國人國內旅遊總花費達新台幣2,478億元，國外旅遊支出消費達新台幣3,262億元，總計國人觀光旅遊消費市場規模達新台幣5,740 億元。若再加上外國人來台所創造的觀光外匯一年約為40億美元，台灣旅遊的年度市場規模上看新台幣7,000億元。

5. 93年國人旅遊狀況調查報告顯示，國內旅遊達10,934萬旅次以上，平均每人國內旅遊次數為5.70次，較上年成長6.8%。旅遊目的以「純觀光旅遊」的比例60%最高，其次是「健身度假運動」12%、「生態旅遊」4%，當中又以「健身度假運動」的成長速度最快。其中「觀光、休憩、度假」目的旅客逐年上升，而以健身度假運動者比例明顯增加。

6.93年以來國人從事長程旅遊有增加趨勢，過夜旅客比例上升，住宿旅館及民宿者增加，民眾以自行規劃方式出遊者居多數，而旅遊資訊透過電腦網路者逐年增加；「逛街、購物」及「露營、登山、森林步道健行」為民眾國內旅遊時最喜歡的遊憩活動；民眾選擇國內旅遊據點時主要考慮因素以因「景觀優美」（占20%）最高。

7.台灣各地區旅遊顯現其區域特色：
分別為北部地區的「逛街購物」、「品嚐美食」；中部地區的「露營、登山、森林步道健行」、「遊樂園活動」及「宗教活動」；南部地區的「觀賞文化古蹟」及「游泳、潛水、泛舟、乘坐遊艇」等水上活動；東部地區的「觀賞海岸地質景觀、溼地生態」、「泡溫泉、做Spa」、「觀賞動、植物」、「觀賞日出、雪景等自然景觀」及「節慶活動及表演節目欣賞」等。

8. 93年國人國內旅遊支出為新台幣2,478億元（較92年成長13.6％），占GDP 2.4％：國內旅遊每人每次平均花費為新台幣2,266元，較92年增加6.4%，其中以花費在餐飲支出（占27％）最高，住宿及購物支出（分占22％）次之。

9. 中國大陸國務院台辦2006/04/15日宣佈大陸將開放居民赴台觀光旅遊，由大陸國家旅遊局、公安部、國務院台辦所聯合發佈的《大陸居民赴台灣地區旅遊管理辦法》，也正式於2006/04/16發布，並自發布之日起施行。

根據中華民國履行商業同業公會全國聯合會估計，大陸觀光客到台灣旅遊，以每人每天保守消費初估1.4萬元台幣，每天約可創造1千4百萬元新台幣的產值，可望每年為台灣帶來51億元新台幣的產值。有鑑於大陸客出手闊綽，有旅遊業者樂觀估計，未來若逐步開放名額，每年甚至可以為台灣帶來三百億元的商機。

大陸遊客最愛的台灣旅遊景點，包括日月潭、阿里山、故宮、台北101、國父紀念館等周邊規劃，大型觀光飯店擴建，預計到2007年，多家房間數目超過三百間的大型觀光飯店將開業。
10.電子商務在旅遊業應用趨勢
2005年網際網路商務交易金額最大的產業為旅遊業，占整體電子商務市場高達36.4%（其次為家庭用品(11.1%) 、電腦軟硬體(8.1%)、服飾用品(7.2%)、汽車及其用品(5.4%)、消費性電子產品(4.9%)。）。

10.近年來台灣前往旅遊的旅客中約有5至6成為親子遊，其中又以新竹以北的遊客居多，因此『度假村定點式的「分眾」深度體驗旅遊方式』規劃（親子遊）已經成為主流。

（八）、台灣「觀光客倍增計畫」企圖發展臺灣成為國際「觀光之島」

政府企圖發展臺灣成為國際「觀光之島」行政院「觀光客倍增計畫」列為「挑戰二○○八：國家發展重點計畫」十大計畫之一，以加強國際觀光宣傳推廣工作、爭取國際旅客來臺旅遊91年起有條件開放大陸人士來台觀光、整備國內現有及新興旅遊線並開發新景點。2007年發展臺灣成為「觀光之島」。

挑戰二○○八：國家發展重點計畫之觀光客倍增計畫願景以追求國際觀光客倍增為動力，集中各相關部門力量，改善我國觀光旅遊環境臻於國際水準，吸引外國人來台觀光。總目標2007年觀光客倍增至200萬人次，來台旅客突破500萬人次。

觀光局資料顯示，民國九十四年外國旅客來台和國人出國人數雙雙創下歷史新紀錄，外國來台旅客總計有三百三十七萬八千餘人次，首度在一年內突破三百萬人次，國人出國也首度突破八百萬大關，高達八百二十萬八千餘人次，是行政院九十一年推動觀光倍增計畫以來首次達成年度目標。

而台灣95年1月來台旅客為26萬4,347人次，與去（94）年同期相較成長8.23%。其中「觀光」目的10萬9,594人次，成長22.42%，「業務」目的6萬8,050人次，負成長14.34%。可明顯發現台灣產業變遷走勢。

（九）、2007年後Long Stay市場的魅力
日本Long Stay之發展背景主要是2007年二次大戰後嬰兒潮世代即將大量退休，屆時將帶來50兆至60兆日元的退休金新市場。根據日本經濟產業省預估，2025年日本銀髮產業市場營業額將高達147兆日元。

而根據日本NPO Long Stay推進連絡協議會調查資料顯示，即將於2007年退休的人員，他們退休後最希望的生活方式，前2名分別是：1）到夢想中的海外生活、2）悠閒自在的鄉下生活。這是四季溫和的台灣休閒農場、民宿產業的大利基，應設法爭取的市場大餅。

（十）、世界民宿發展概述

世界的民宿有據可考最早可追溯到18 世紀法國貴族式的農村休閒渡假。歷史記載早期歐洲貴旅在閒暇之餘，到鄉村別墅定點的、深度的渡假旅遊。事實上，早期歐洲政治就有輔導農業轉型施政提供農庄民宿輔助金及其他多角化經營的措施，不但保存傳統農業文化，也促進一般國人走向戶外。至目前，歐洲各國人民外出旅遊的住宿方式，仍以農庄民宿及露營地佔最大的比例。

歐美先進國家民宿採取「副業經營」民宿，以可直接增加農場額外收入，另一方面亦間接地促進當地社區的發展。

歐洲與紐、澳觀光農場提供的民宿型態，大都是農場利用空出來的房間或農舍稍加改建整理而開放經營，主要是以農場「副業」型態呈現。

各國政府為防止部份農場走上專業旅館化經營，亦訂定每一農場之民宿床位上限，法國民宿床位上限為5個床位，愛爾蘭為6個床位，奧地利為10個床位，德國為15個床位(Dernoi, 1983)。農場提供之民宿床位若低於政府規定的上限，將享有免稅優惠，超高上限則比照旅館業相關法令管理與制約。

在德國
早期阿爾卑斯山附近的民宅，為登山客最佳的避難所。
西德獎勵休閒農業農莊度假（Urlaub Auf Dem Bauernhof）由 1967 年左右開始發展，目前有近有25,000多家農家民宿，佔全德農家之3.31﹪。每一個農場限提供 15 個床位，在政府部門由農部輔導，15床以上者則歸旅遊單位主管。
西德山地與海岸區有高密度的農場住宿，且觀光收入佔淨收入的 17% 。

在義大利
義大利全國的農莊民宿(agriturismo)超過七千個，農莊民宿指的是郊區提供住宿的農莊、農場(podere)、或農家(casa colonica)所附設的B&B，甚至大多數的葡萄酒莊或葡萄農場(azienda agricola)亦附設民宿。這種一邊品嚐葡萄美酒，同時可盡情享受自然美景、田園風光與傳統料理的旅遊方式，已成為代表義大利旅遊的方式之一。

義大利經營農莊民宿，必須符合兩個基本要件，首先，農業收入為整體收入的50-60 %之間；第二，提供住宿的設施必須是利用農舍改建
除了農莊之外，還有利用古老的貴族宅第或城堡改造的民宿，例如莊園(tenuta)、皇室莊院(villa padronale)等亦附設民宿，有些民宿甚至提供餐飲、狩獵、採收蕈類、騎馬、垂釣等自然野趣等別具特色的服務。

在英國
1968年時Countryside Act 特別強調地主有義務維持英國農業歷史的遺產，「密集的田埂及騎馬道」的現況不可擅加破壞。因此，英國則保留了許多觀光遊憩的步道系統。屋主的孩子因外出工作或唸書所空出的房間，1970年代以B&B為經營內涵也就成為民宿在英國風行大幅興盛於農家。

1983年全國性的農場假日協會以組織化設立，到1992年已有1021位農家加入，其會員必須是向農漁糧食部登錄有案的農場經營者或經營農家住宿設施向協會登記且具有一定服務品質水準者。

在分級管理上，對農家民宿設施比照館六級皇冠分級認證方式採「等級制度」，即由觀光局訂定審查標準，共分登錄到五冠六級，每年並由觀光局不預告式進行查核。從1989年起軟體設備也納入了審查項目之中，例如：房間地毯的品質、客廳的氣氛及各項服務的品質等。
民宿經營者所設定之容客量超過六人以上者，在消衛生條件上將有較為嚴格的限制，課稅也較重，因此大多數的經營者都將容客量定於六人以下。

英國有23%的農場與觀光有關，至少有10,000家農場有住宿，另外10，000家有自助式住宿，每一個農場提供住宿單位為2-6間房間，約可提供6-8個床位(Demoi，1983)。
多數農場都有額外的非農業收入以及農場觀光，12%的英國農夫同時涉及觀光業(Frate，1982)。
英國的農莊遊客族群以全家旅遊與夫妻檔居多，全家旅遊的遊客偏好自助式的民宿型態，因為此種方式花費較低;最普遍是短期渡假，有60%是一次停留一週左右，遊客的忠誠度頗高(Frate，1983)。

在美國

承續英國移民傳統，全美各地到處可看見B&B踪跡，常來民宿的遊客，主要有兩種類型，即年紀較大且以退休的銀髮族、以及利用週末「逃避塵囂」的年輕夫妻。

在紐西蘭

農場附設的B&B
許多大型牧場都開放住宿，這些牧場大都是專業級觀光牧場，擁有大規模房舍，並安排各種導覽活動。一般家庭式牧場，因為子女長大之後，獨立在外居住，牧場主人利用空出來房間、多餘房間或倉庫稍加整理而開放經營，兼營B&B。
根據1988年估計，目前紐西蘭有附設B&B的農場超過1,000家，約佔全國農場總數的3 %。遊客主要以國外觀光客及自助旅行者居多(Pearce, 1990)。遊客國籍分析，美國人最多約佔40 %，其次是日本人超過20 %，澳洲遊客則約佔20 %左右，其他則是來自北歐與亞洲的遊客。

渡假莊園
紐西蘭觀光局近年來大力推動頂級莊園(Lodge)渡假行程。”Lodge”係沿襲自英國的打獵傳統。
”Lodge”一詞原是指歐陸地區專供出外打獵或釣魚人士住宿過夜的休憩小木屋，原本就含有「住宿」之意。
在紐西蘭一談到”Lodge”，就意味一種風格講究、別樹一幟的頂級民宿。紐西蘭的”Lodge”大多是私人將自家住宅的一部份開放成民宿，由主人親自接待，有的時候甚至兼任廚師，親自款待訪客。一般的”Lodge”客房不過10幾間，最多20間左右（類似台灣高級獨棟的別墅型渡假民宿）。費用較高，從紐幣300-1000元都有，費用一律包括晚餐、一晚住宿、隔日早餐。

在澳洲
澳洲的觀光旅遊業收入亦佔國民生產毛額的6 %（1986），且亦呈現逐年遞增現象。澳洲農莊民宿的發展主要是以畜牧業為骨幹的觀光牧場(farm tourism)所附設的民宿。由於澳洲的農業觀光組織非常健全，緊密地與觀光旅遊業結合，亦間接促成觀光牧場結合B&B知性之旅的蓬勃發展。

澳洲農莊住宿主要可分為兩種型式：
一種是當晚住宿於農莊，與農莊家庭成員共同生活，此即我們所謂的「民宿」。另一種則是和農家分開居住，炊事自理。

B&B等於是借宿家庭熱情歡迎的同義字。雙人住宿一晚約130-200澳幣（與新台幣幣值約1: 20）。許多B&B不接受信用卡付帳，因此付款方式也必須事先確認。

在奧地利
奧地利是農莊民宿發展密度最高的一個國家。共有 362,000 個農場，每一個農場限制提供10個床位。

奧國內51%的住宿都是來自於農場(Frate，1982)，所有農場中有25%的農場接待遊客的經驗歷史己達百年，但有提供住宿的農民只佔所有農民中的7．5% (Busby等人，2000)。
奧國農莊民宿遊客中有三分之二為銀髮族遊客，且停留其間超過四週以上，有 90% 的遊客至少有一次在農莊停留三週以上的經驗，遊客忠誠度高且有 3/4 的遊客，之前己有過類似經驗，而且100% 遊客願意再來(Frate，1983)。
奧國農莊民宿遊客76 %是外國觀光客，其中90 %是德國觀光客(Frater, 1983)。

在法國
普羅旺斯許多民宿呈現的是歷史的遺跡、文化的表徵，遊客可以從一棟棟不同居家風格，及融入週遭的產業環境，體驗當地的過往風華與現今的產業文化。法國政府為了保存古蹟及農家生活文化，因此鼓勵民宿保有古農莊的型態，遊客可享受到法式農村的氣氛。

對民宿經營者加入政府公認的民宿相關聯盟（協會）之會員，政府提供多樣的資金補助，其中最大的民宿相關聯盟是法國度假宿所聯盟（Gites De France），該聯盟是一個非營利組織，遍佈全法國。

但欲入盟者，其品質必須達到聯盟所規定的條件，並於入盟時須在記載有詳細條件的契約書上簽名，成為正式會員後須提供聯盟所規定的基備與服務。

法國民宿仍沿襲歐洲傳統，採B&B方式經營。2000年以後，法國政府重新對民宿法加以修訂，限定民宿房間不得多於5間，超過者視為「旅館」。住宿以「天」計價者，通常稱為Chamber；若以「週」計價者，則通稱為Gite。雖然法國擁有各式各樣的民宿，但這些鄉間民宿農莊，幾乎都是家族型態的經營方式。

在北歐
地廣人稀，常晝夜不分，旅遊途中常有無處落腳情形發生。此時，散佈的農莊便成為最好的投宿之處。

在日本
日本民宿在1959-1960年之間，社會經濟高度成長，夏季伊豆海濱活動勝地與冬季白馬山麓滑雪活動人潮洶湧，飯店與旅館的住宿空間嚴重不足，因此洋式民宿(Pension)開始興起；而北海道的農場也藉由提供遊客住宿的空間來增加副業收人，因而有「農場旅舍(Farm Inn)」的住宿型態產生。

由於日本與歐美先進開發國家一樣重視法治、安全風險及環境維護，因此即使偏遠地區的簡易民宿都採取許可制，營業須先取執照，禁止非法經營，故都有各種立法條款來規範，其農家民宿適用法律區分用地取得、設施整備及營業內容三類，此外尚有水質污濁防治法，對廚房、浴廁排放水做規範等。並以其特定農作或地方生活技術及資源為設計主題，規劃不同的體驗型態。

日本法律上並未明文規定民宿業，而是受「旅館業法」中的「簡易宿所」營業設施來規範，所有客房總面積需33M以上，且為日式建築並符合各「都道府縣知事（縣長）」訂定之設備標準，方可合法營業。日本政府鼓勵農村民宿業者登記參加「農林水產大臣」之承認標記，提高自身信譽，並可享有各種地方補助及資源。

日本民宿（Japanese Minshuku以及Pension）分為

一、提供公共澡堂設施傳統和風民宿。

二、近年來以日本年輕人為主而大受歡迎的度假pension(歐風民宿)，猶如英國著名的B&B(Bed& Breakfast)。

三、隨著生活品質的提昇，旅遊文化的進步，追求個人化、精緻化、放慢腳步品味生活的優質度假方式，日本新興起的country inn(鄉村民宿)及Auberge住遊新型態便因運而生。

Country inn一般非蓋於在傳統觀光區而是落在鄉村郊野，是強調的是鄉村小巧可愛的擺設裝潢，搭配著小型飯店的設備，訓練有素之經營管理，以家族旅行為導向的住宿服務型態，更強調的是主人Hand Made的手工才藝，如此發揮主人特殊品味風格表現給客人，以及營造賓客之間互動為主要宗旨，如此強烈主人品味風格成為重要核心價值賣點。

四、auberge(頂級料理民宿)：源於法語的Auberge，將飲食文化及精髓昇華為最極致市場區隔主角。

日本民宿尤其PENSION 的禮節與習慣：

1. 每家 PENSION 的客房不盡相同，可能有二人房或三人房或是和式房，且房數並不多，因此入住前就應該有此認知。
2. 房屋大部份為木造，故全面禁煙。
3. 有些房間有專用衛浴設備、有些則是使用公共浴室，應預先了解入浴時間以免造成彼此間的困擾。
4. 用餐時間也要嚴守，避免造成主人備餐時因人手少產生的困擾。
5. 禁止攜帶外食或飲料於用餐時段。
在客房與客廳交談、言歡，不宜喧嘩、打鬧，以免影響其他房客，更不能穿著睡衣前往用餐。

日本民宿發展鼎盛期，曾多達二萬多家，由於經濟起變化而一度沒落，近年來再度呈復甦趨勢，今日本民宿已趨向”專業化”經營。1999年一項調查資料顯示，日本年觀光總住宿人次為3億4千5百萬人次，其中住在農家民宿為873萬人次，佔2.5%。日本農林水產省調查全日本由二萬多家盛況，經過長年洗牌競爭現象2000年只剩農家民宿5,054間，共有46,497個房間，可容納192,557人，平均每一間民宿有9.2個房間，可容納38人。而平均每家民宿年接待1,729人次，每家民宿年平均住宿率為12.4%，由此住宿率成長空間問題與家數消長現象，值得台灣民宿業者引以為戒。

（十一）、消費者對民宿的九項重要基本要求：
一、民宿個人化服務
二、提供旅遊資訊和隱私空間
三、特色餐飲料理
四、民宿經營管理
五、生態與文化活動
六、民宿設計與美觀
七、房間設施
八、主客之互動
九、停車空間與安全性

參、我國政府訂定【民宿】管理辦法概述

觀光局指出，之所以希望民宿納入管理範圍，是方便主管機關強制查驗建築物及消防設備，同時規定投保公共意外責任險，旅客住宿有安全保障，同時合法民宿必須向當地縣（市）政府報備客房價格，防止民宿亂開價。

據觀光局瞭解，目前民宿合法登記的困難點，在於違規使用建築物，這一點主管機關正協同相關單位改善研擬中，但對於遲遲不申請的民宿業者，觀光局也祭出「違反發展觀光條例事件裁罰標準」，可以處以台幣3～15萬元以下罰鍰，並禁止其繼續營業。

民國90年12月12日交通部觀光局發佈：『民宿管理辦法』。依照政府法令規定顯示，除了旅館之外，凡是可提供民眾住宿過夜休息的處所，均稱”民宿”。所以民宿的範圍舉凡汽車旅管、休閒中心、渡假村、農場附設住宿部、牧場客房、農莊、林場、果園住宿中心、溫泉區住宿部……都被一般民眾納入民宿領域。

交通部『民宿管理辦法』所設立的民宿，分為二種型態：

第一種：「一般民宿」其經營規模以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則。
　　
第二種：「特色民宿」位於原住民保留地，經農業主管機關核發經營許可登記証之休閒農場、經農業主管機關判定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，其經營規模得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下經營規模。

『民宿管理辦法』的法律位階非屬於「法律」層級，是屬於「行政命令」性質，卻是政府管理民宿依法行政的準則。

觀光局為保障民眾權益與旅遊品質，將全國合法民宿上網公布，提供民眾選擇合法民宿的管道，並特別設計合法民宿專用標誌，置於法定登記之民宿經營者建築物外部明顯之處，讓消費者辨識是否為法定登記之民宿。

法定登記民宿的建築物及消防設備都須經過當地縣（市）政府建管、消防主管單位查驗通過，都投有公共意外責任保險，並將客房定價向當地縣（市）政府報備，民眾選擇合法民宿住宿，除住宿安全有保障外，可避免被任意哄抬收費，消費權益較易獲得確保。

以下為民宿管理辦法重點遊戲規則：

第一、所稱民宿指利用自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。

第二、民宿之設置，以下列地區為限，並須符合相關土地使用管制法令之規定：一、風景特定區。二、觀光地區。三、國家公園區。四、原住民地區。五、偏遠地區。六、離島地區。七、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。八、金門特定區計畫自然村。九、非都市土地。

第三、民宿之經營規模，以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下之規模經營之。前項偏遠地區及特色項目，由當地主管機關認定，報請中央主管機關備查後實施。並得視實際需要予以調整。

第四、民宿建築物之設施應符合下列規定：
一、內部牆面及天花板之裝修材料、分間牆之構造、走廊構造及淨寬應分別符合舊有建築物防火避難設施及消防設備改善辦法第九條、第十條及第十二條規定。
二、地面層以上每層之居室樓地板面積超過二百平方公尺或地下層面積；超過二百平方公尺者，其樓梯及平台淨寬為一點二公尺以上；該樓層之樓地板面積超過二百四十平方公尺者，應自各該層設置二座以上之直通樓梯。

第五、民宿之消防安全設備應符合下列規定：
一、每間客房及樓梯間、走廊應裝置緊急照明設備。
二、設置火警自動警報設備，或於每間客房內設置住宅用火災警報器。
三、配置滅火器兩具以上，分別固定放置於取用方便之明顯處所；有樓層建築物者，每層應至少配置一具以上。

第六、民宿之經營設備應符合下列規定：
一、客房及浴室應具良好通風、有直接採光或有充足光線。
二、須供應冷、熱水及清潔用品，且熱水器具設備應放置於室外。
三、經常維護場所環境清潔及衛生，避免蚊、蠅、蟑螂、老鼠及其他妨害衛生之病媒及孳生源。
四、飲用水水質應符合飲用水水質標準。

第七、民宿之申請登記應符合下列規定：

一、建築物使用用途以住宅為限。但第六條第一項但書規定地區，並得以農舍供作民宿使用。
二、由建築物實際使用人自行經營。但離島地區經當地政府委託經營之民宿不在此限。
三、不得設於集合住宅。
四、不得設於地下樓層。

第八、民宿經營者應投保責任保險。

第九、民宿經營者不得擅自擴大經營規模。

「特色民宿」審查
（由各縣市自治規定但大同小異此為臺北縣案例）

一、「特色民宿」之審查，採個案民宿審查，由審查小組會審。
二、「特色民宿」除須符合土地區位外，並應具備「特色項目」之特色二項以上（含二項）。
三、「特色民宿」之審查暨「特色」之審查，由本府建設局召集評審小組共同審查，每次審查須評審委員過半數出席，出席評審
委員過半數同意，方屬符合（每單項符合最低分數為七十分）。
四、特色民宿之土地區位：１、原住民保留地。２、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場。３、經農業主管機關劃定之休閒農業區。４、觀光地區。５、偏遠地區。６、離島地區。（民宿管理辦理第六條規定）

特色項目審查事項

1. 環境資源特色（地區特色）周遭區域環境具有獨特、可觀性之自然環境或社會環境的觀光休憩資源，能協助旅客在當地進行環境知性之旅及學術研究之住宿處所。（例如：自然景觀、地質景觀、獨特資源（溫泉、海水浴場）、健行、賞鳥、名勝古蹟、茶葉博物館、陶瓷博物館、歷史建築、文化遺址、名人建物、產業文化、---等）

2. 人文特色（經營者特色）設有地方傳統文化、習俗之個人文物典藏或個人藝術創作展示場所，能提供旅客觀賞、知性之旅及學術研究之住宿處所。

3. 生活體驗特色（經營者特色）能結合本身從事農、林、漁、牧、礦業等生產過程或活動，提供旅客鄉野特殊生活體驗之住宿處所。（例如：牽罟、製茶、採果、採菜、採礦、淘金、---等製造採收過程，能讓旅客參與並使用相關設施，並有指導解說等服務）

4. 建築特色（經營者特色）具有傳統性、代表性、意義性之獨特建築物或室內裝潢陳設，並能提供解說服務之住宿處所。（例如：原住民傳統建築、傳統三合院、閩南建築、客家建築、巴洛克式建築、日式平房---等建築）

5. 經營者特色（經營者特色）一、能結合當地特殊景觀、環境、產業特色，提供獨具特色的遊憩行程及導遊解說服務，讓旅客進行知性之旅，且能配合政府推展觀光相關事業活動之住宿處所。（申請本項應備有公家機關核發之導遊解說證照或證照所有人同意書及證照影本）二、以經營者之藝術創作，呈現在遊客行程之中，並提供解說服務或教學操作之住宿處所。備註：一、二項，只要具備其中一項即可。

6. 地方美食特色（經營者特色）具有地方傳統特色或自創地方特產美食小吃，廣受旅客好評，口碑佳，聲譽良好，且能配合政府推展觀光相關事業活動之住宿處所。（申請本項應具有公家機關或其委託機構認証核發之餐飲烹飪證照）

台灣民宿經營通融之現實

當前政府民宿管理辦法定義台灣農村新興產業民宿經營，是副業型態，而非專業，因此民宿經營收入是免營業稅。台灣農村新興產業民宿經營發展這3年實際上已非是副業型態，而是朝向專業經營目標前進，以持續發展創造農村新價值。

台灣民宿的經營其房間數主要都在五間以下，其主因一部份是受法令的規定，另一部份是因為根據行政院觀光發展推動小組會議第34次小組決議，鄉村住宅供民宿使用，如合客房數五間以下，客房總面積不超過150平方公尺，未雇用員工，且係自行經營，將民宿視為家庭副業，可以免辦營業登記，免徵營業稅，當然也可以免課營利事業所得稅。

但是業者經營民宿所取的住宿費用，應該視為業者的個人所得，須併入業者當年度的綜合所得課稅。業者經民宿的房屋所在地，須按一般用地稅率課徵地價稅，不得適用自用住宅優惠稅率。但是房屋部份，可以依住宅用房屋稅課徵房屋稅。

另內政部已同意於非都市土地工業區除外之農牧、林業、養殖、鹽業用地用地之容許使用項目「農舍」，增列「民宿」為許可使用細目之一。（原須為住宅或原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區、離島地區之農舍）

今日民宿產業浪潮，民宿法定登記是必然趨勢。民宿經營者違反發展觀光條例及民宿管理辦法裁罰標準表
2004交路發字第０九三Ｂ００００五六號令訂定版本

消保會2005年12月下旬到2006年1月初，針對全國十八縣市約有1,200家民宿首次抽檢了120家；被抽檢的120家其中，未登記者有30家，佔25﹪，依法可要求業者停業，並處以三萬到十五萬元罰鍰。本次被抽檢到未法定登記的民宿，違規情節普遍顯著，建管、消防、衛生、經管、網站等五項檢測中，出現營建面積不符、滅火器過期故障、逃生動線不明的情形。總結本次抽檢主要缺失為客房數超過申請數、未辦理責任保險，以及未將房間價格、旅客住宿須知、緊急避難逃生位置圖置於客房明顯處等，全國業主應以此警惕改進。

肆、台灣民宿市場現況分析：

至95年5月份台灣各縣市政府輔導民宿總登記數量

但2003年台灣民宿市場快速攀升發展，戶外雜誌將台灣民宿包括將休閒農場、渡假村、小休閒渡假旅館都計算在內，合計約2,000家，2004年推估約有4,000家左右；而2006年據入口網站奇摩、蕃薯藤、PCHOME等網頁資訊，粗估已約6千多家，總房間數高達約3萬間左右。至此出現出租套房業、小型旅館與渡假村相繼以民宿模式來經營登記之現象。

至95年5月份台灣各縣市政府輔導民宿總登記數量

合法民宿非法民宿小計
家數房間數家數房間數家數房間數
合計 1391 5643 251 1503 1642 7146

觀光局登錄資料至2006/6/10止就分佈縣市觀察，登記合法民宿以花蓮縣333家最多，其次為南投縣296家，宜蘭縣215家，三縣合占比重逾6成。

至2006/6/12止各縣市政府輔導民宿登記現況

縣市別合法民宿非法民宿小計
家數房間數家數房間數家數房間數
台北市 0 0 1 5 1 5
台北縣 13 46 84 554 97 600
桃園縣 11 51 18 99 29 150
新竹縣 23 98 1 4 24 102
苗栗縣 101 362 3 10 104 372
台中縣 20 74 0 0 20 74
南投縣 296 1432 1 5 297 1437
彰化縣 11 45 0 0 11 45
雲林縣 31 133 0 0 31 133
嘉義縣 48 168 34 190 82 358
台南縣 26 102 0 0 26 102
高雄縣 27 114 28 142 55 256
屏東縣 29 123 10 75 39 198
宜蘭縣 215 809 42 194 257 1003
花蓮縣 333 1196 13 62 346 1258
台東縣 102 421 1 4 103 425
澎湖縣 72 303 0 0 72 303
金門縣 29 150 0 0 29 150
連江縣 4 16 15 159 19 175

輔大嚴如鈺「民宿使用者消費型態之研究」指出，選擇民宿的最大消費族群，將近一半是21到30歲（48％），其次是31到40歲（33％）；大專、大學（71.7％）的未婚（56.7％）男女為主。而最受歡迎的民宿類型，以景觀民宿（45.5％）最受歡迎，民眾最喜歡的房間樣式，則以獨棟小木屋居首（45.8％）。

另一研究顯示台灣民宿受訪顧客特性，第一次來民宿的顧客占大多數（72.4%），兩次以上的為27.6%。男性佔38.6%，女性佔了約六成一（61.4%）。其中有五成二成（52.1%）是已婚，未婚的則佔47.1%。以青年人口（20-39歲）為最多，約佔七成左右（70.4%），40歲以上的壯年人口僅佔26.3%。上班族的顧客居多，佔了56.6%，至於歐洲常見的銀髮族比例在台灣不多見。

由陳淑莉、廖郁淳、陳芷芸之研究指出，近年來國內民宿快速萌芽發展，已成為新興觀光休閒產業。但業者市場競爭，如何有效的運用經營管理策略，結合外在休閒遊憩之環境與活動增加競爭力，已成為民宿業者經營上所要面對的難題。

一般民宿業者在經營型態上多為家庭副業，員工數3至5位以家庭成員為主，經營決策之訂定是由家庭成員共同研擬或是由一家之主制定。部份民宿業者提供餐飲服務，對餐飲之收入有經濟上依賴。

民宿經營者大多為獨資經營，較缺乏專業之經營理念和專業管理的能力，沒善用資源，經營管理缺乏效率，特色無法顯現，失去競爭優勢。

為進一步了解其經營管理策略，有學者以26家民宿SWOT分析結果：
在競爭優勢上：以「服務親切」佔76.9%、「安全及衛生」佔61.5%。
在競爭機會上：以「當地節慶活動」佔53.8%。
在競爭劣勢上：以「淡旺季差異大」佔46.2%。
在競爭威脅上：為競爭對手多及遊客數減少分別佔19.2%。

歸納民宿經營策略，應發揮服務親切之優勢，多配合政府或民間團體舉辦之節慶活動及開發淡季的促銷策略，並與競爭對手做不同之特色營造，以增加來客數。

當前台灣民宿經營者所面臨的問題，大致上為：
1. 規模小，財務力不足，無競爭力。
2. 人力不足，無法留住年青人力。
3. 服務品質良莠不齊，旺季詐欺遊客事件多，影響整體民宿產業形象。
4. 農民民宿經營理念、專業知識與技能不足。
5. 民宿經營特色不足，立基、訴求、風格、資源需突破。
6. 沒外圍後勤組織協助，須與社區資源融合，協同運作。
7. 個別行銷力不足，無法有效包裝產品，提升價值。

2005年暨大一篇探討清境觀光產業發展報告指出，清境民宿以歐式型態佔53﹪，住宿房間1－10間佔47﹪，11－20間佔26﹪，21－30間佔11﹪，30間以上佔16﹪。其中12﹪收益良好，73﹪收支平衡，15﹪入不敷出；88﹪遊客首度上山，遊客玩2天一夜站70﹪，其中10－20歲佔33﹪，21－30歲佔57﹪。

200405銘傳大學李宗鈺、黃純德針對台灣民宿業者餐旅行銷組合與關鍵成功因素研究調查顯示，台灣民宿發展以中部數量居多，以生態、景觀為特色，獨資者居多，但業者76.6﹪並無餐旅工作經驗。民宿客房在1至5間者佔65﹪，6至10間者佔21.5﹪，10至15間者佔6.8﹪。民宿經營位於觀光地區家數25.6﹪休閒農業地區家數24.6﹪風景區地區家數22.4﹪。而民宿建築類型以透天厝佔42.4﹪，洋房佔26.3﹪，小木屋佔13.7﹪。投入資本在500萬元以下佔60﹪，平均開出房價1千元至2千元佔有54﹪，2千元至3千元佔有31.2﹪。

報告調查顯示，民宿年住房率1成以下佔25﹪，1至3成佔34.4﹪，3至5成佔25﹪，5至7成佔10.6﹪，7成以上佔4.2﹪。

因受淡旺季之影響，平均民宿年住房率少能超過50﹪。

就整體營業包括民宿餐飲遊憩等收入而言，每個月10萬元以下者佔70﹪，每個月10萬元至25萬元者佔18﹪，25萬元至50萬元者佔4.8﹪，50萬元至75萬元佔3.2﹪，75萬元以上，佔4.3﹪。

研究顯示，71.5﹪台灣民宿投資報酬率皆在10﹪以下，而每個月營業額75萬元以上業者，比每個月10萬元以下業者，其投資報酬率與宣傳溝通上運用頻率都較高。

研究報告指出，目前業主最常採用餐旅行銷手法為：

1. 積極建立服務口碑
2. 提供預約訂房服務
3. 主人直接讓客人感受到民宿特色
4. 塑造民宿好形象，做為服務訴求。
5. 提供旅遊資訊服務。

以上顯示民宿業主主要以提供服務滿足顧客為優先行銷。而其主要溝通宣傳方式，是以旅遊雜誌書籍為主，少用電視、廣播、報紙媒體廣告，以及旅行社、推銷員代銷房間模式運作。

研究顯示，台灣民宿業主一般是偏重產品、服務及表現特色上的行銷方式，即讓遊客感受到他所購買包括床、浴室、餐飲、接待服務、環境體驗、遊樂活動的旅遊商品使用之實體、地點、氣氛、主人風格、價位等特色價值。

研究亦指出台灣民宿業主溝通傳播宣傳能力較弱，民宿業主如能藉由行銷推廣及掌握關鍵成功因素條件，持續提升經營品質，要達永續發展是指日可待。

相關關鍵成功因素包括人力資源管理、經營管理、服務品質、聲譽、景觀、氣氛、價格、市場、地理區位、休閒硬體設施、關鍵性客源等等。

研究結論建議業者：
1. 應強化本身弱點之補強，注意再提升產品與服務品質。
2. 應再強化塑造「理想的家」之溫馨特色表現。
3. 進行異業、同業之功能性策略聯盟，如聯盟宣傳，或統一訂房窗口，加強專業培訓、公關發展等。

伍、台灣民宿市場趨勢分析：

民宿消費發展跟任何商品發展一樣，有不同階段生命週期之發展，民宿業主如閉門造車，未查察民宿之消費發展與經營趨勢，運用相關資源，加強修煉經營功夫，將造成被淘汰的命運。

政府資源指向亦產生巨大操盤作用，2004年二月初，政府資源著力於彰化花卉博覽會，造成旅遊潮明顯的遷移。921重建區恢復休閒度假功能，也產生市場轉移現象，致使花東地區當年農曆年間，遊客量呈現下滑三成，西部地區的民宿，過年依舊客滿，但是年假一過，客數立即下滑。

2006年春節八天假期湧入花蓮遊客近三十六萬人次，是去年遊客的二點四倍，如每人消費新台幣三千元算，估計為花蓮帶來一億八百萬元的商機，創下歷年最高紀錄，旅館飯店住宿率達百分九十五，民宿住宿率達百分之九十七。

而2006年西部東勢山城合法民宿，過年月份賣出15個房間後，卻連續2個月也沒賣過一個房間。清境部分民宿這兩年也出現週休日未住滿的現象，這除大型政府資源運用造成景氣變遷外，似乎就是業主本身有無掌握自己的硬、軟體之核心價值與經營功夫了。

台灣民宿業經營已漸由過去純賣房間或量化競爭，轉向質化競爭。漸避開抄襲複製經營模式，邁向精緻化、專業化、主題化、美學化、市場區隔化。

台灣民宿依外觀概分四類型：獨立農舍民房型、集合住宅型、聚落別墅型、個性化風格民宿；

而依核心價值配套項目有：
1.深度旅遊與主題旅遊
2.地方資源與觀光資源
3.生產活動與消費活動
4.生態教育與學習教育
5.生活體驗與休閒體驗

依照地區及特色民宿有學者又分為七個類型：
1.農園民宿
2.海濱民宿
3.溫泉民宿
4.運動民宿
5.傳統建築民宿
6.料理民宿
7.西洋農莊民宿

也有將民宿分為「原住民部落民宿」、「農特產品及產區民宿」、「自然生態體驗民宿」、「藝術文化民宿」及「景觀特色民宿」共五類。

而依照地區地理條件與特色有研究者將民宿分成六類：

1. 景觀民宿：阿里山、溪頭、南投清境農場、奧萬大。
2. 原住民部落民宿：沙力達（烏來）、八卦力民宿村（苗栗蓬萊村）、桃山民宿村（新竹五峰鄉）。
3. 農園民宿：觀光果園、觀光菜園、觀光茶園。例如宜蘭縣大同鄉的玉露茶園、花蓮縣光復鄉的欣綠農園、花蓮縣吉安鄉的花欣蘭園民宿等。
4. 溫泉民宿：烏來、苗栗泰安、廬山、礁溪、台東知本、四重溪⋯溫泉民宿。
5. 傳統建築民宿：新竹縣北埔鄉的大隘山莊以及內灣村的山中傳奇等。
6. 藝術文化民宿：鶯歌製作陶藝品、三義木雕、埔里蛇窯等。

創造或提供各種特定體驗「菜單」以吸集顧客分為：

1. 農業體驗、林業體驗民宿：菇菌採拾、燒炭…、
2. 牧業體驗、漁業體驗、加工體驗民宿：做豆腐、捏壽司…、
3. 工藝體驗民宿：押花、捏陶…、
4. 自然體驗民宿：觀星、野菜藥草採集、昆蟲採集、標本製作…、
5. 民俗體驗民宿：地方祭典、民俗傳說、風箏製作…、
6. 運動體驗民宿：滑雪、登山…等。

另有而隨著社會多元化的發展，以為滿足遊客的需要分四類：

1.藝術體驗型民宿：由經營者帶領遊客體驗各項藝術品製作活動，包括揑陶、雕刻、繪畫、木屐、果凍蠟燭、天燈製作等，遊客可親手創造藝術作品，體驗鄉村或現代的藝術文化饗宴。

2.復古經營型民宿：其住宿環境均為古厝所整修，或以古建築的式樣為設計藍圖，提供遊客深切的懷舊體驗。

3.賞景渡假型民宿：乃結合自然的景觀或是精心規劃的人工造景，如萬家燈火的夜景、滿天星斗、庭園景觀、草原花海或是高山大海等。

4.農村體驗型民宿：於傳統的農業鄉村中，除有農村景觀提供體認農家生活之外，並提供農業生產方面的體驗活動。

台灣各區域民宿隨著當地產業、景觀的不同，有著多元化的發展。
苗栗地區以客家風情及花園民宿為主要經營型態，花東地區則結合海岸資源及原住民的傳統民俗為主要訴求。

花蓮民宿業近來成長迅速，原因包括，空屋過多無法順利出售或出租、民宿申設條件寬鬆、工作不好找等，許多民眾因此把空屋簡單整理後即經營民宿，不少較具專業能力的民宿業者，為區隔市場，朝大型專業化的特色民宿經營方向發展。特色民宿的房間數可達十五間，如果數家特色民宿業者採取策略聯盟的方式經營，所提供的房間數已與一般中小型旅館相當。

特色民宿不僅採取專業化經營，所使用的衛浴設備、裝潢材料、餐飲料裡也不輸五星級飯店，甚至建築物外觀也具有特色。今日的民宿如果只是設備、裝潢簡單的無特色的透天厝，遊客似的已經沒有興趣，民宿的水準和品質要往上提升，遊客才肯來。但觀光旅遊局的立場為避免特色民宿與一般旅館有所區分，由各縣政府嚴格審核特色民宿申請案。

南投縣仁愛鄉於2006年止於仁愛警局網站登錄有案民宿業者共157家，而清境(松岡)地區佔82家為冠，次為盧山地區19家。清境民宿以歐式農莊為特色、廬山區以溫泉民宿及結合原住民文化的村落民宿為特色。

除外南投地區亦朝向社區總體營造工程推廣社區民宿，提供遊客結合社區資源發展深度旅遊，如：澀水社區及桃米社區等。

南投小半天因半天之上人間仙境而以其山勢而得名，結合和雅、竹林、竹豐三個村落，以竹、茶、樂、石等四個主題，發展民宿。其聯盟方式的經營型態，能夠凝聚力量、分散經營負擔，同時嚴格控管業者的品質與價格，進而整體行銷，為民宿發展注入活水。

台中縣民宿在新社鄉、和平鄉的大雪山、松鶴、梨山最多，豐原市、石岡鄉也有新興業者，淡旺季和一般飯店差不多，寒暑假幾乎都客滿，但平常卻門可羅雀。民宿最重要就要經營出自己的特色。

「訂房誠信很重要，民眾若訂不到房間，就會對業者的評價大打折扣」。因此台中縣政府輔導業者成立台中縣民宿促進協會，業者彼此交流經營經驗，參與策略聯盟，對內規劃經營管理，對外進行整體行銷。

許多民宿是農舍改建，現行法令在建築用地或消防上就比較無法站得住腳，只要提出申請執照，三不五時就來稽查反而無法做生意。目前台中縣的民宿申請，多卡在用地不符，很多位在原住民保留地，根本無法變更符合法令。合法建物不能改成民宿，就卡在以前是農舍申請。業者籲請修正民宿管理辦法，讓觀光地區的農舍發展為民宿。

今日現代民宿經營者的新定義：民宿經營者是營造生活空間樂趣的專家，其具「民宿風格」是民宿產品進化到高階競爭的「差異化」、「精緻化」、「概念化」的市場區隔與定位經營經營策略理念，了解不同層次的遊客會到不同層次的民宿居住，來規劃制定自己的民宿經營要接納那類型民宿。

民宿最終產品趨勢，販賣的是人類生命與生活哲學，它不是比豪華比奢侈比價錢，民宿空間最後的競爭將會落在「文化美感」、「生活哲學」、「生命意境」等等的經營內涵層次。

生活美感的最後關鍵在於民宿主人的經營策略、民宿創意與生活文化品味；民宿旅遊的美感是從生活空間體會人類生命的創作意境。

質優民宿唯一經營之道，就是，開創自己的產業風格，建立自己風格品牌。用自己的生活理念與空間創意經營一家有獨特類型與風格的民宿。你的民宿生活空間吸引人，才有可能成功經營。

經營出有獨特風格趣味的民宿，有遊客喜歡主動將你的照片上網傳給朋友，介紹你的房子，就是一種成功的檢驗。

日月潭觀光業寂靜二十年後，出現高價位6,000元住宿，隨後涵碧樓經營團隊引進外商的技術與創意規劃，再創16,000元新高價，這是一種經營價值變遷的信息。

現代民宿經營者基本能力包括體力、財力、能力、知識力、創意力、執行力、判斷力和對美的欣賞力，以及所具備的服務業人格特質和社群經營技巧。民宿產業自由競爭必合物競天擇，業者應加強修煉經營之道。

經營成敗關鍵在於用心瞭解遊客心靈需求，著重空間品味與設計，最重要的是一種無可模仿之特殊感性氣氛塑造。

業主並不一定花大錢在沒必要的裝潢上，反而很執著地挑選某些創意風格與浪漫韻味的床具家飾，抓住遊客的心靈慾望，透過口碑與網路建立市場品牌，穩定客源市場。

民宿業主必須是住、吃、玩高度生活內涵的專家，住、吃、玩等餐飲、導覽解說功夫、空間的規劃、環境的設計，以及對生活的品味和用心，小而美，精緻、有特色，更是民宿生存的靈魂，是民宿經營者最重要賣點。

明確市場區隔理念，想要提供給什麼樣的客人，經營者必須有自己的方向與堅持，而成為一種特殊風格令人感動與難忘，使客人成為你的擁護者與最大的支柱。努力滿足你想要的那一群人，只有堅持良好的特色與風格，選對合適的客人，才更能創造民宿本身的魅力與價值。服務客人總量管制、了解環境和空間可以容納多少人是舒適的工作人員到底可以服務多少的客人，才能創造出更高的滿意度和品質。

經營民宿必須以高滿意度為經營目標，良好的滿意度和口碑。建築風格和特色，主人的品味、觀念、風格、內涵、將客人當成朋友、氣氛的營造、人性化且不要過度商業化、環境中任何的細節、優美的自然景觀，不但建築要具美感，在空間的營造上更必須細心打造溫馨舒適的度假空間，留住懂得彼此欣賞、互相分享的客人。

把民宿當作是一件作品，以創作的態度去營造獨特氣氛美感，這是民宿主人對休閒的詮釋。讓民宿變成一間具有生命，而且會呼吸與成長的房間，這是來自民宿主人熱愛他的房子所產生的能量。

早期的台灣民宿多發展於觀光地區，源自於旅遊地區住宿設施的不足而發展。現在民宿發展是別於觀光地區賣房間的型態，發展出更多元、多樣以服務及風格品味為導向的特色優質民宿，提供更豐富的內容，結合美食、體驗、導覽解說、知性之旅，和地方深度風土旅遊的度假氣氛，提供給一群喜愛鄉村生活體驗和對鄉村的產業、文化、自然生態有興趣和品味的愛好者。

民宿的市場需求從最提供簡單的房間、豪華的客房，發展到具品味、創意、風格的空間和生活，加上多元多樣的服務提供與內涵之市場區隔式的社群經營被創造與開發，特色民宿發展模式，顯然在台灣鄉村發展已是可預見的康莊大道。

台灣許多小顉將可發展出各具特色的民宿，伴隨著對生活品味的追求和旅遊休閒的提升，小鎮深度旅遊和地方特色民宿的結合是一種不可抵擋的趨勢。

以先進國家的發展趨勢和軌跡來看和台灣業者這幾年的經驗，地方風土旅遊和鄉村民宿的結合發展，並藉此來帶動二次所謂伴手禮紀念精品農特產品消費甚至於與顧客有計畫永續建立成更深入之商品行銷組織網關係，鄉村旅遊將是未來的旅遊發展產業的新寵。

陸、現代民宿經營新觀念

一、將臺灣新生態『美學之島』概念融入民宿經營

策略是智慧，但『美麗的事物』，才是激發『創新與創造力』永不止熄的熱情之火。

台灣現代民宿經營業者應修煉融入新生態『美學之島』新觀念，其願景概念情境涵義：將原大自然福爾摩沙『美麗之島』自然生態資源，在宇宙運轉之歷劫下，深入進行觀察解析研究，找出各系統流程節點包括有形、無形、軟體、硬體、工藝、人文、心靈、社會團隊互動等等的創作觀念、美學標竿，經由新現代美學經營與管理技術的研究開發，融入風格民宿設計經營創作體系，藉以復育再創台灣新生態『美學之島』，讓全世界觀光旅遊消費顧客湧至台灣，以體驗融入，獲得心靈智慧與身軀的完美滿足，所整體努力呈現的優美情境理念表徵。

以此願景為引導，讓民宿發展，設計一個舒適、高雅的消費空間提供消費，創造台灣體驗式知識經濟附加價值。人類總在搜尋激動人心的新體驗（人類PDCA自然動力），同時來學習成長、發展進步、修正革新，以探討如何通過更好的滿足用戶的精神需求，實現産品與服務的價值增值。

民宿經營應掌握【美學知識經濟時代】脫穎而出的趨勢：
精緻設計的感官消費正在流行：產品只是道具，情境才是主角。所有的消費行為裡，都有美感滲透其中，只是層次有所不同。只要層次夠高，其附加價值甚至無價。五級產業【美學知識經濟時代】悄悄來臨，台灣人現在已經到「懂得吃穿、體驗生活美感」這個階段。民宿經營應掌握體驗無價，融入美感的產品，附加價值翻數倍的經營趨勢理念。

美學知識經濟定義，以創意整合生活美感之核心知識，提供具有深度體驗與高質美感的經濟。

當創作湖光山色驚豔美景的山城庭園咖啡的下午茶，配合導覽人員的說故事氣氛下，遊客被導入歷史文化的情境中，如此氣氛即使一杯兩百元咖啡也覺得值得。中間階級的消費者正在升級(trading up)。他們心甘情願，甚至迫不及待多花些錢買「特別的商品」，買他所投宿之風格民宿的「體驗感覺」，買那湖光山色驚豔美景的山城庭園咖啡的下午茶之「悠閒解放的舒坦」。

美學經濟體的最關鍵，說穿了，其實就是『經營者創造力』的『管理流程』。流程焦點在於以『服務為舞臺』，以『產品為道具』，使『顧客融入』其中；不僅要『娛樂顧客』，還要『使他們參與其中』，學習或感覺『新穎、多元、驚豔的體驗活動或觀感』，以如此『感動顧客的心靈』，讓顧客產生出『畢生難忘的體驗』，如此，他們就會把鈔票交到您手中。

二、以風格民宿發展為基礎，掌握體驗無價，融入美感，塑造世人嚮往的桃花源－台灣美學之島

精緻設計的感官消費正在流行：產品只是道具，情境才是主角。所有的消費行為裡，都有美感滲透其中，只是層次有所不同。只要層次夠高，其附加價值甚至無價。

五級產業【美學知識經濟時代】悄悄來臨，民宿經營應掌握體驗無價，融入美感的產品，並使『顧客融入』其中，不僅『娛樂顧客』，還要『使他們參與其中』感覺『新穎、多元、驚豔的體驗活動或觀感』，以如此『感動顧客的心靈』，讓顧客產生出『畢生難忘的體驗』，將產出倍增價值，製造雙贏。

台灣美學之島的願景在於用知識、智慧、藝術、生活、美學、創意來進行設計與雕塑台灣，進而以此行銷台灣，服務全世界。

只要將台灣經營成桃花源經營成台灣美學之島，就能吸引全世界的人來認識台灣，台灣風格民宿說不定將成為世界觀光的賣點。這有待政府單位用心來輔導與激勵。

三、創新民宿經營者應具的基本經營理念：

1.尋求並建立新核心價值主張及主題產業識別：
現代消費者體驗需求，他們想要受到激勵、娛樂、教育與挑戰，他們尋找的是能夠提供體驗的品牌，讓這體驗成為生活的一部份。
2. 創新民宿企業行銷法則新趨勢
將由專注於宣導產品的性能與效益傳統行銷，演變為要以深具感染力的行銷方式，塑造一個讓消費者悸動或認同的全新體驗最新行銷法則。
3.腦力激盪主題設計：
如何吸引你的消費者，除了產品或服務，如何安排讓他們產生一種難忘的消費體驗（這就是Know-How）。
案例：放天燈DIY價值鍵，包括DIY、信仰、廟、詩籤、香油錢、文化美學體驗、未來願景、流程完整重塑設計等套裝行程創新設計規劃實施。

四、民宿的核心價值－－忙碌工商社會、擁擠水泥叢林之都市生活者臨時的避風港。

生活在忙碌工商社會、擁擠水泥叢林之都市生活者每隔一段時間，心中總覺得累得需要一個避風港來充電……
這個避風港拋盡人間紅塵俗事，要的是陽光的綠色山林；仰望天空時，是藍天和白雲；夜裡有星星、漁火、月亮和螢火蟲相伴。期待綠油油的稻田中，牛背上有鷺鷥，溪中可以捉蝦戲水，到田園裡能種菜採果。到海邊享受微風，在夕陽的沙灘上漫步，在自然的懷抱中迎接更多的愛和溫情。也許是山居生活、是田園風貌、是礦區之美、是漁村風光。
遠離都市嚮往和泥土、和大自然很親近作綠色渡假體驗農村休閒的生活，享受田園之樂。

民宿的核心價值所提供的，就是滿足上述所描述的臨時的避風港的一種放鬆之假期休閒旅遊之模式。

選擇民宿之假期休閒旅遊模式在旅遊過程中，藉著住在民宿並與經營者的互動，體驗當地的生活設計與史觀、產業、生態、文化特色、民俗風情、自然景觀……等，讓該民宿的核心價值充分發揮，讓旅者達到深度定點休閒體驗之另類充電功能，兩全其美皆大歡喜。

五、系統性綠概念民宿經營策略

綠概念民宿是以鄉野觀光永續發展的精神，自然、環保、節約能源的綠建築民宿環境保護概念，結合地方特色與文化、社區總體營造運動，創造社區新氣象，達到生態永續發展的生態旅遊方式。也就是「低環境衝擊」、「自然共生」及「舒適性」，善用自然資源、節省能源，創造出一個容易維護管理，同時可滿足遊客住宿休息需求的永續生活地方。

「綠概念」原則：
1.基地物種多樣化，包括避免因建築導致物種滅絕方法。
2.植物綠化.吸取二氧化碳增加碳固定量，如建築基地能規劃覆土之位置皆來栽種各式各樣植物。
3.強化基地土層之「保水」性：將雨水盡力保存在基地內。
4.日常節能：利用通風、採光少耗能源、電量。
5.CO2減量：少用會產生大量CO2的混凝土，以鋼構造、木構造取代。
6.廢棄量減少：以模矩工法、預鑄工法、使用回收建材來建築。
7.節水：水資源再利用
8.改善污水與垃圾管理：運用油脂節流器、雨污水分流等。
9.使用自然綠建材改善室內通風防止危害健康。

具體方法

1.綠建築
硬體設備規劃設計、修繕施工，把建築物當成會呼吸的健康空間來看，達到建築物跟自然環境完全融合、協調的境界，建築生命週期中，以消耗最少資源，產生最少廢棄物之概念建築。如基地綠化、二氧化碳減量、日常節能（自然採光、通風、省電、省水）、廢棄物減量等「綠概念」方式處理。

2.大地的春天─―健康自然的有機農業是我們的希望
有機農法是一種盡量不使用化學肥料及農藥的耕種方法，休閒農場民宿經營者應儘量採用有機農產品塑造為一種經營特色。今日遊客對有機農法之體驗學習已成一種渴求的趨勢將有機農法之知識經濟，設計成為遊客導覽解說的套裝行程，讓遊客接受這方面育教於樂的體驗，是一種趨勢賣點。

3.環境生態體驗之旅成為主要核心價值
讓消費者環境生態體驗之旅成為民宿經營主要核心價值，環境生態保育成為社區集體共識，業主成為環境保護的實踐與教育者。

4.當仁不讓為永續發展農村社區總體營造的資源流動窗口，藉以發展民宿業外的永續發展觀光路線
台灣民宿業行銷推廣力薄弱，應透過社區總體營造力量，將鄉鎮傳統的生產（農業發展）、生活（基層建設）、生態（環境發展）、文化（社會發展）、安全（災害防制）等資源構面，所涵融建築之營建管理、農業多角化經營之土地管理、農村生態保育之環境管理、社區文化產業之知識管理、防災社區之風險管理等，包括環境教育、生態工法、地力保存、生物多樣性、知識經濟、生態旅遊、災害防制…等等進行整合與提升，不僅是保存農村永續發展的具體行動，更延伸經營規劃成為場外深度套裝旅遊商品，無形中擴大營運領域。
如此集合社區地區的其他農場或景點，共同發展社區資源的知性休閒旅遊，藉以建立共同行銷機制，規劃各自的特色，配合農會及公所資源共同舉辦活動，也可突破單打獨鬥的困境。

六、經營質優民宿基本要件與評鑑參考細目：

（一）、具一定風格舒適溫馨的住宿空間：
具一定風格、安全、衛生、自然、環保、用心綠美化，兼具質感與美感。景觀優美、光線充足、通風良好、設備完善、方便使用、價格合理；更重要的是有溫馨、舒適的家中感覺。

（二）、認真用心的經營者：
愛鄉土、愛自然、懂得品味生活、具服務之熱忱、堅持特色和風格，而且要熟悉當地資源特色、文化特質，懂得安排合適行程的休閒生活工作者。
結合興趣、理念、夢想和熱情，創造一種人性化，具風格品味的休閒生活。用珍惜的態度運用周邊的資源；用分享的心情傳遞美好的生活經驗予和有緣的旅者無隔閤的交流。

（三）、豐富的體驗資源：
有農村、礦區、漁村、森林、山地部落、茶山、牧場、島嶼和溫泉區等不同類
型的產業文化、自然生態。區域附近有老街、古蹟、步道、公園、河谷、海灘等資源；另外還包括聚落之美、山海風光、晨昏變化的自然景色、特殊的小吃、特產和豐富的文化背景。

優質的民宿之經營評鑑細目表

提升主人的經營力
1. 不斷地充實、學習、成長 2. 把客人當朋友看待 3. 展現主人的特質、專長、特色 4. 良好敏感度、態度、細心與包容 5. 精緻化的經營、小而美 6. 美感的追求和藝術的品味 7. 提升與人互動的能力

創居空間的魅力
1. 空間的規劃 2. 佈置的概念 3. 顏色的搭配 4. 燈光的運用 5. 盆栽與造園的設計 6. 音樂的欣賞 7. 衛浴設備 8. 字畫的位置 9. 創意空間 10. 窗景的利用 11. 陽台的充分利用 12. 庭園的塑造 13. 鮮花的運用 14. 提供一個書房 15. DIY的簡式設備 16. 小客廳的設置 17. 衣櫥、鞋櫃…..

區域資源的整合運用
1. 經營民宿，也帶動社區 2. 產業、產品的行銷 3. 結合當地用心經營的民宿 4. 小吃、特殊農產 5. 特色、創意的店和經營者 6. 自然景觀的質賞

活動的安排、規劃與合適度
1. 瞭解客人的需求 2. 快樂、舒適、美好的回憶 3. 感受、體驗、學習當地的生活 4. 節慶活動的運用

行程設計
1. 考慮體力及需求，知道客人要什麼 2. 路線、交通、動線、地點的選擇 3. 時間的安排、掌握 4. 導覽解說

餐飲的用心
1. 菜色、口味，質與量的掌握 2. 新鮮、特色 3. 空間的感覺 4. 細心的服務 5. 餐具的選用 6. 座位的安排

業務與行銷
1. 建立良好的口碑 2. 網路的運用 3. 媒體倶源的運用 4. 幻燈片的運用 5. 文宣、DM、名片 6. 不要太商業化

50項遊客選擇民宿之需求性選定設施、服務、活動安排與經營項目表（觀光局，2002）：

1. 設施方面
(1) 停車空間 (2) 獨立的衛浴設備 (3) 牙膏、肥皂等消耗品的供應 (4) 提供廚房 (5) 自助洗衣設備 (6) 自助衣設備 (7) 與其他客人共用的客廳 (8) 房間內桌椅 (9) 簡易醫療設備 (10)電話 (11)住宅戶外有院子 (12)有線電視 (13)冷氣機 (14)冷熱飲用水的供應 (15)全天候洗澡熱水 (16)緊急照明燈、逃生標誌 (17)消防逃生設備

2. 服務方面
(1) 提供早餐 (2) 提供午餐 (3) 提供晚餐 (4) 代客洗衣 (5) 自動販賣機 (6) 提供鄰近觀光遊憩書面簡介 (7) 專人答詢服務 (8) 代客訂購當地產品 (9)提供當地自然人文環境資源(10)源解說服務 (11)旅客接送服務

3. 活動安排方面
(1) 傳統農業活動 (2) 親子互動園地 (3) 體能戰門活動 (4) 文化講座 (5) 風俗民情特展 (6) 地方特產介紹 (7) 自然生態觀察 (8) 趣味活動 (9) 養生療程

4. 經營條件方面
(1) 有鄉居氣氛 (2) 環境四週有天然景觀優美景色(3) 建築型式配合環境突顯特色 (4) 距離遊憩點近 (5) 交通便利 (6) 價格便宜 (7) 良好的宣傳廣告 (8) 明確的路標指示牌 (9) 環境清潔衛生與安全 (10)民宿店家的介紹手冊 (11)民宿主人的個人風格 (12)非假日的開放 (13)網路訂房的管道

柒、民宿經營的商業策略採摹

（一）、基本必要策略：
1. 調整經營結構：朝向精緻化、高科技化的方面作改變。
2. 建立交易安全機制：確保消費者的交易安全，獲取消費者的信賴。
3. 提升人力資源品質與員工工作滿意度：將員工看成企業「內部顧客」，有滿意員工才有滿意顧客。
4. 引進財務管理系統提升財務管理資訊品質。
5. 重視創新研發不斷推陳出新，才能帶新商機。

（二）、四種賺錢的商業模式：

賺錢的商業模式1：提高顧客獲利率
將顧客的利益點與認同點和產品綁在一起，以刺激顧客的使用率，並形成長期持有的情形。接下來再透過資訊系統做好「顧客關係管理」，如運用資料倉儲（Data Warehouse）與資料採礦（Data Mining），了解顧客的使用習慣，再針對相同習性的顧客族群進行促銷，以提升行銷的精準度，行銷成效提升，就能提高顧客的獲利率。

賺錢的商業模式2：具備資源整合優勢
具備資源整合的能力，善於運用組織內外資源，達獲利的目的。
要整合哪些資源才能賺錢，例如採取「掌握通路與研發設計」的模式來創造企業的獲利，也就是抓頭抓尾的商業模式，所謂「抓頭」是指掌握產品的研發設計，將製造生產委外，而「抓尾」是指掌握通路與市場需求，將海外通路建立與售後服務，委由進口商經營。「抓頭抓尾的賺錢模式」必須具備資源整合的優勢，善與結合雙方資源，發展緊密的合作關係，透過借力使力的方式，達到三贏的局面。

賺錢的商業模式3：產品研發優勢
讓新產品不斷地出現，形成市場區隔，當市場差異化後，加上發展核心研發能力，與國際大廠合作，努力讓產品形成標準規格，再大量生產；其次建立跨業銷售，採取跨產業市場擴展，以創造新市場，並且形成市場進入障礙，發展以產品研發優勢的賺錢模式。

賺錢的商業模式4：價格競爭優勢
對量販店、連鎖賣場，採取低價策略成為市場趨勢。然而，如何在獲利空間減少的情況下，又能創造賺錢的機會，形成「低價策略、降低成本」的商業模式。

如果決定採取低價策略，一定要先思考是否已經具備經營差異化的準備，如此才能避免捲入與同業低價競爭的窠臼。當要採取「價格競爭優勢」的賺錢模式時，還必須從管銷成本、精簡流程、發展策略性供應商關係來降低營運成本。

運用策略管理工具『平衡計分卡』（Balanced Scorecard）檢驗賺錢模式
以『平衡計分卡』找出無法賺錢的原因，除了從財務面來看，還必須從與獲利相關的顧客、企業內部流程、學習與成長三個構面，來檢驗商業模式到底哪裡出了問題。

（三）、觀光休閒農業區資源創意開發案例

以引人（主題活動與傳媒傳播）、留人（解說體驗）、留錢、留心之歷史文化與當前產物以「時空環境立體矩陣探討法」或其他創意、視野、正逆思考模式，產出系列價值主題活動設計。
例如春、夏、秋冬、白天、晚間、食、衣、住、行、育、樂、視、聽、嗅、味、觸與農村三生（產、活、態）資源研發，國姓爺、放天燈、廟會、信仰心靈文化、自然環境、生態、地理資源，古今思想，交叉創意，連鎖創值特色主題系列設計，歷史軌跡重現活動設計等。

（四）、導入「創新變革6R」一條龍變革工程：

面對產業環境不斷變動，與其以不變應萬變還不如趕快跟著變，今嘗試投出「一條龍變革工程」組織運作思想的「創新變革6R」理念，藉以傳播，惠請指教回饋相關意見。

任何企業組織經營須達關鍵規模（critical size），但企業無論大小，規模並不代表唯一優勢。

無論企業組織是大是小，要做的，就是以精煉的管理技能與智慧，調合現階段策略更具創新與遠見，讓設定之結構與機制更全面與周密的創新運作模式，展現應有的效益。

領導團隊要依勢再造，提升組織創業精神。今企業組織唯有由企業傳統模式轉變為創業模式，並加強內建各種傳播網路，將創業精神與思想傳播至組織每個角落。

為追求組織永續經營，思考企業組織來日生存，重新組合資源，加強建構企業創新優勢競爭力，是絕對必要的。

綜合前人理念與本身體驗，研提以下所謂之整合性「一條龍變革工程」的改造思想。

整合性「一條龍變革工程」思想理念含蓋：
1.組織的重新定位（Reposition）。
2.組織與結構重組（re-organization & re-structure）。
3.重設新流程（Reprocessing）。
4.重設新法令制度系統（re-system）。
5.人員活力再生重塑企業文化（Revitalization）。
6.再創造未來市場（re-marketing）。

以上六部份，一髮動全身，缺一不可，稱之為「創新變革6R」，是創新變革的6項次工程。

這是綜合百年來企管大師管理理論思想之創新整合經營管理理論模式。
在大架構系統推行上，企業更應維持「警覺」，持續建立「創業」新項目之短期效益，且須「全力以赴」努力不斷，隨時找出創新新花樣，得以永續生存。

（五、）觀光休閒農業區開發程序案例：行銷包裝行動規劃「先行策略」理念

1. 社區心連心腦力激盪塑造當地新文化內涵。
2. 共同復育當地基本自然生態環境資源。
3. 以最低成本共同復育當地成果後，進行「引人策略」，例如向學校發出戶外旅遊教學活動DM設計與邀請函等。
4. 逐漸依「引人策略」成果，增加消費者需求投資，如特色餐飲、民宿服務資源投資規劃，以逐漸加強（勿先重投資後行銷）原則。
5. 善用最低成本最高效益之『口碑行銷』策略（佔70﹪消費者）。

（六）、應用科學思考危機處理五字訣「SAPIM」

為何絕大多數公司和個人都失敗了？
1. 研究發現，只有『 12 ﹪ 』的公司，真正達到期望目標，『 88 ﹪ 』都在追求目標過程中出問題。
2. 真正實行自己計畫獲成功，只有『5 ﹪』。
3. 原因：沒有危機預防意識與處理能力。
4. 有『危機預防及處理』的管理系統，成功率可增加「三、四倍」。

應用科學思考危機處理五字訣「SAPIM」：
1. 找出危機（Scope）。
2. 分析危機（Analysis）。
3. 掌握重點（Prioritize）。
4. 執行方法（Implement）。
5. 處理方式（Management）。

檢視『有沒站穩腳步？』1.內在競爭力2.外在競爭力：
「內在競爭力」之所以出現危機，往往是因為在「快、好、省」三個環節中，管理階層只照顧到了其中一部分。內在的競爭力檢視改善有系統從Ｔ、Ｑ、Ｃ三個面向客觀評估：
1. 時間（Time）─產品上市要花多少時間，亦即生產的速度。
2. 品質（Quality）─產品的品質良窳。
3. 成本（Cost）─所需支付的成本費用。
以上稱為內在的競爭力「快、好、省」觀念。

另外「內在競爭力」要考量判斷市場趨向，掌握市場需求，打動顧客：
1. 用「focus group」（焦點顧客群）方式：主動找顧客座談，依顧客共同需求，改進產品或服務。產品要永遠符合顧客需求。
2. 做大規模市場調查，判斷市場趨向，瞭解顧客需求，據以改進。

至於「外在的競爭力」危機管理，光憑一己之力進行競爭非常困難，要迅速找到市場，須走以上『JAMAL』的捷徑，經營領導者在財務危機發生前找到『JAMAL』的伙伴，運用『JAMAL』的策略，以借力使力突破重圍打開市場。

『JAMAL』五種策略：

一、「Ｊ」創業合資（Joint Venture），即尋找共同出資創業的伙伴。
二、「Ａ」策略聯盟（Alliance），即在營運上找夥伴共同合作，台灣企業向來善於單打獨鬥，卻少具談判桌前一起共事的能力，如果能彼此結盟合作，不僅可降低成本，還可化為有利地位。
三、「Ｍ」合併（Merger），進行公司合併策略。
四、「Ａ」購併（Acquisition），進行購併取得另家公司策略模式。
五、「Ｌ」取得應有的營業執照（Licenses），即取得其他公司的授權模式。

案例：

策動農會推廣股成立民宿發展部門

農會推廣股成立新業務，從事開發轄區民宿新據點，並由各農會推廣股成立民宿部門聯盟「全國農會民宿聯合會」組織，集結團隊力量以建立總入口網站，規劃共同遊戲規則，強化發展功能。價值線路規劃草案：「全國農會民宿聯合會」組織網站（2﹪）－農會（2﹪）民宿部門業務開發主辦激勵（2﹪）－農戶民宿（94﹪）。

南投小半天民宿聯盟經營案例

南投小半天因半天之上人間仙境而以其山勢而得名，結合和雅、竹林、竹豐三個村落，以竹、茶、樂、石等四個主題，發展民宿。其聯盟方式的經營型態，能夠凝聚力量、分散經營負擔，同時嚴格控管業者的品質與價格，進而整體行銷，為民宿發展注入活水。

（七）、消費者新價值鍵的產生
消費者心目中的最高價值，就是透過一連串企業內外部資源包括人力團隊智慧技術所設計的具體價值活動（value activities）與利潤（margin），以「資訊科技」（電腦網路）為貫穿工具，將產品資訊傳遞與應用，激發新無形與有形產品研發、設計，以新服務、行銷包裝活動，融合成完整創造之最高價值鏈（Ingchieh）。

（八）、你的市場區隔、體驗、美學、知識經濟價值創造
1. 你本身體驗之經驗。
2. 他人的Know How。
3. 彙整成你的市場區隔、體驗美學知識經濟，為消費者心甘情願肯掏腰包來交易。

（九）、知識經濟『價值創造』策略：

品牌、證照、權威、特殊、美食、知名、主題、休閒、傳統、隱私、網路、資訊、相扣、藝術、競賽、創新、商品、企業、科學、團康、文化、差異、精緻、趣味、幽靜、高雅、健康、智慧、古怪、浪漫、歷史、自然、包裝、親子、美觀、教育、體驗、知識、宏偉、色香味、設計、信仰、口碑、神秘、神威、會員制、品質服務保證、證照、評鑑、得獎、多功能化……

（十）、以『七流經營網路』理念建立組織內、外部經營資源整合：
人流、事流、時流、地流、物流、金流、資訊流。

（十一）、農業套裝旅遊排程
農業旅遊則指如何把遊客從出發地吸引到旅遊目的地，從事農業旅遊活動之意。休閒農漁業含蓋：民俗、童玩動物、農莊鄉土、料理釣魚、賞鯨漁撈、養殖園藝、藥草田園、教育慶典、古蹟手工、藝品導覽、解說菜果、耕種民宿、農莊農產、加工。
生態教育與觀光休閒農場願景：呈現休閒農場生態保育、鄉土民俗、農園體驗、農牧風情、觀光農場、農業生技系列、配套設施、住宿、餐飲。
客源開發策略：舉辦主題活動、主題競技闢設、開發獨特產品，結合網路教育、農業臨場經驗、配合觀光遊憩資源、電子網路策略聯盟等。

（十二）、渡假民宿主題特色的塑造：
應考量核心利益、基本產品、期望產品、衍生產品、潛在產品。

（十三）、民宿業主未來主導社區營造運作模式
組織改造成功轉型 12階段創新流程運作模式：
一、建立變革的危機意識。
二、執行綜效診斷。
三、成立有力領導變革團隊。
四、提出適當可預見的再創造未來市場願景。
五、產生跟催整合新結構，使變革願景在組織各層面作充分溝通。
六、授權員工參與，明確界定具團隊精神之組織願景、使命和作業範圍。鏟除變革障礙，鼓勵冒險與創新，修改破壞變革願景的體制或結構。
七、依據組織新使命，設計新功能組織結構與新運作程序。
八、確定部門間之職責，並正式賦予職責，完成有回應力責任制度之建立。
九、創造近程戰果：給大家壓力，創造近程戰果，證明先期犧牲的成就代價，產生勇敢與堅持向願景邁進的能源。
十、鞏固近程戰果：公開表揚、獎勵有功人員，激發成員分析思考，釐清或修正變革轉型行動計畫之願景，以修正變革轉型行動計畫之新方案、新主題與確定變革新要角立場，給變革注入新活力。
十一、新設計逐層組織部門資訊系統支持新組織結構的運作以完全確立，是『綜效式資源分派』階段，本階段功能在於擬定長期計畫，建立組織策略規劃制度，分派實體資源。讓變革深植入企業的行事規範和共同價值中，成為新企業文化。
十二、由下而上進行『組織問題總盤點』，並規劃如何持續強化下一時程之組織運作。

（十四）、38國觀光旅遊專家經營體驗
2000年台灣邀請38國觀光旅遊專家召開「21世紀台灣發展觀光新戰略」會議所整合之發展觀光休閒農場經營體驗精華：

1.五十五年來內華達州拉斯維加斯成功的秘訣在於秉持下列的概念：

A、帶給人們想要的娛樂休閒
B、讓遊客盡情發揮想像空間
C、讓人擺脫傳統束縛，心胸開懷
D、自由自在沒有時間壓力
E、商品日新月異
F、讓人有物超所值的感受
Las Vegas 從沙漠變成黃金的觀光產業發展，繼續創新以迎合各方面的競爭，並以結合科技為導向繼續發展，先驅者Bugsy Siegel 對發展觀光所建立的核心精神卻不曾改變；這內涵基本上，就是須「為遊客創造夢境」，也要使投資人深信其投資會使夢想成真，成為有營利的事業的信念。

2.二十年前宜蘭就摒棄發展工業的迷思，選擇觀光作為策略性產業發展，成為台灣最具觀光競爭力的縣市，它的過程確是艱辛的，要許多任的領導人都能夠堅持理念，獲縣民共同支持，效法時須注意優先從觀光教育、生態、環保著手。尤其以社區營造觀光產業的開發必須的標竿學習。

3.市場行銷策略要以創造其獨特旅遊品牌來宣傳，吸引遊客重遊；但形象宣傳，要資料充分，旅遊主題突出，以長期經營，品牌獲得參與認同，並行銷國際為目標。

4.新加坡1972年建立聖陶沙（Sentosa）結合了天然公園、主題樂園、休閒活動等多樣化的休閒遊樂區旅遊聖地， 1996年旅客達到四百一十萬人，近年則平均為三百三十萬人，聖陶沙五A二S成功要素：五個”A’：認知、訴求、親和力、住宿、供給。二個”S’：服務、安全。

5.要格外重視「產品生命週期」的概念，當達到成熟期時，則需要有更新及再發展的策略，方能永續經營。休閒產業需要不斷轉型，而且每三年會出現一個瓶頸，七八年後該產業會出現生死轉型門檻，休閒農場經營一段時間就必須要重新定位。

6.運用資訊科技強化觀光行銷，建置魅力網站，並結合電子商務翻轉傳統觀光產業行銷手法，全天24小時行銷於全世界。

7.要與世界同步維持其效率及品質，而且「要具地方特色」的觀點，優先篩選有潛力的地方本土節慶活動，把它推向國際，實務結合地方文化、產業、生態等與觀光設施配套，朝向發展國際化規格。

8.據統計歐洲有22萬個露營區去年創造370億馬克之年收入。露營活動是每個人都負擔得起的休閒旅遊活動，RV（recreation vehicle休閒車）車模式是當前露營活動世界新驅勢。

9.2001年實施週休二日後，民眾定點深度旅遊的時代來臨，經營內涵應以本土文化、生態、觀光、社區營造四者一體進行深度規劃，得以永續經營發展。

10.開拓新目標市場：仿效高物價國家在行銷上經常鎖定MICE （Meeting，Incentive，Conference， Exhibition）為目標市場之做法，除可為國家帶來可觀外匯收入外，更是促進學術、科技、產業、文化交流及提高我國國際地位的最佳途徑。

11.運用活潑、創新行銷方式，邀請包括日本、美國等國內外旅遊作家、電視電影編劇、製作人蒞臨，主動提供編劇寫作素材；或邀請宣傳重點地區中高知名度人物做為觀光大使或觀光代言人（如知名政治人物、演藝人員、人氣偶像團體等），以普遍引起興趣增強旅遊意願。

12.推動生態旅遊，體驗台灣之美：
（１）、利用台灣優異的山岳資源，結合過去原住民狩獵及先民拓荒所踏踩出的山徑，建立古道、步道系統，帶領遊客瞭解原住民傳統對自然環境的認知以及先民開拓之史蹟，並深入認識台灣自然之美。
（２）、與國家公園、森林遊樂區、國家風景區共同推動生態觀光，將區內各項公共設施的建設，以「環境共生設計」為權衡準則，藉由承載量調查、證照及解說制度，使遊客關懷資源、維護生態保育，尊重當地居民之利益。
（３）、運用台灣特殊生態特色（包括細膩分化的棲息環境、物種歧異度大、北半球生態系的縮影、北迴歸線上少見的森林、孓遺生物特多），結合相關保育團體調查生態環境，規劃不同主題生態旅遊，如賞鳥、賞蝶、賞蕨……等，並建立生態旅遊規範及產品認證制度。

13. 一位飯店經營者需要做的是什麼，以符合新社會之期望。在15、20年前飯店設備是僅是功能性考量，但在今天旅遊人士的需求改變，或許必須擁有一套世界級的SPA及娛樂運動配套設施。而今日因為多數雙薪家庭很重視與家人的渡假時間，飯店亦應期待更多的家庭式旅遊到訪。飯店業者在設計設備時注意以下三個E: ergonomic（人類工程）, e-telligent （人工智慧）& ecosensitive（生態敏覺）。在新的一代追求的是另一種完全休閒、不被干擾的旅遊方式，因此創造適合未來各類型消費者取向的高品質的休閒娛樂設備，將是重要發展。

（十五）、服膺ISO 9001：2000八大品質管理原則、精髓、綱領進行操作。

休閒農場經營亦應採用Dr. Deming`s PDCA 管理循環模式，透過plan - do - check - act 的方式，持續改善農場組織的品質管理，服膺ISO 9001：2000八大品質管理原則、精髓、綱領進行操作。

ISO9000 ：2000 八大提升品質之系統化經營管理理念涵蓋主題如下：
1. 以客戶需求導向為焦點之組織（Customer-Focused Organization）
2. 領導統御風格導向（Leadership）
3. 全面參與導向（Involvement of people）
4. 流程導向（Process Approach）
5. 系統方式管理導向（System Approach to Management）
6. 持續改善導向（Continual Improvement）
7. 依據事實決策導向（Factual approach to decision making）
8. 互利之供應商關係導向（Mutually beneficial supplier relationship）

捌、休閒農業民宿經營現代行銷整合包裝規劃與手法15攻略

一、行銷經營策略思考範圍：

1. 自己現有資源（企業理念與文化）
2. 外在環境
3. 競爭顧客
4. 自己的能力
5. 定位
6. 目標
7. 影響層面
8. 市場營銷策略總結

二、自然常態定律模式下之行銷包裝傳播效果理念

自然常態定律模式下之行銷包裝傳播，先知先覺者包括創新者佔有2.5﹪，早期採用13.5﹪，後知後覺者包括早期多數34﹪，晚期多數34﹪，不知不覺者即死硬派佔16﹪。設計讓先知先覺者擴散至後知後覺者過程中，存在龐大斷層，能否攻破克服，是被主流大眾接受的成功關鍵。無法跨越關鍵的百分之十六門檻（創新者佔有2.5﹪，早期採用13.5﹪），只能淪為小眾，無法成為主流，甚至會消失在歷史舞台。

三、跨越關鍵的百分之十六門檻行銷包裝規劃管理定義：

行銷包裝管理作業必須配合品質持續改善12- step‘s cycle 模式實施，將分析、規劃、執行與控制等管理的機能，運用到行銷活動，使行銷活動更具有效率與效果。
其目標：結合「策略、市場、定位、廣告、媒體、通路、競爭、企劃、創意」等多元化之商戰體系。
其要則：針對每個階段的使用者，以不同的行銷包裝與訴求，定價，通路，客戶服務等，將產品普及率拉抬至讓主流大眾接受的程度。在市場將近飽和前，再持續引動另一波創新。

四、跨越關鍵的百分之十六門檻：成功行銷作業=成功整合作業
整合行銷傳播的策略形成
在企業資源、外在機會、競品弱點、顧客世界、累積資產、自身情況等要項下，消費者需求商品開發SWOT分析找到核心問題，商品定位品牌經營整合行銷傳播主題設定，而後集中力量解決問題（問題分析完成行動方案）。

五、完成品牌設定之產品的行銷策略，以如下概念考量要項，套用SWOT模式進行分析：

1. 背景、支柱：我的理念、哲學、憧憬、形象、能力、溝通、機會、自我評價
2. 外在環境：經濟、原料供應、技術發展、生產結構、銷售通路、人力資源、法律.政治生態、環保。
3. 競爭：他們是誰？在那裡？強項、弱點？他們的策略？他們的財力？他們的顧客？
4. 顧客：誰是我的顧客？他們的生活需求、理想有什麼問題？我們的貢獻？
5. 自己的能力：我的目標？我的不足？我的人力？我的動機？我的強項？我的弱點？我的潛力？我的產品？
6. 定位：我的市場？我的受眾？我的產品？我的服務？我的溝通？我的形象？我的行銷策略？我的背景支援？
7. 我的目標：財務收益？形象廣告？個人理念？社會責任？企業文化？
8. 影響：層面？我的管理、創意、客戶觀點、通路觀點、內部觀點、供應商觀點？
9. 總決策：年度計劃、產品特色、服務、人事溝通、銷售、財務、行政、顧客。

六、整合如下行銷手法進行全面攻略作業：

文化、娛樂、優質、速度、直效、口碑、資料庫、置入、服務體驗、注意力、關係、互動、環保、價格、超值、品牌、證照、權威、特殊、知名、主題、休閒、傳統、網路、資訊、相扣、藝術、創新、商品、企業、科學、文化、差異、精緻、趣味、幽靜、美食、高雅、健康、智慧、古怪、隱私、競賽、團康、浪漫、歷史、自然、包裝、親子、美觀、教育、體驗、知識、宏偉、色香味、設計、信仰、信譽、口碑、神秘、神威、會員制、多功能化行銷……

七、「整合行銷傳播工程模式四階段」（王品案例）：

階段一、網路行銷打頭陣（設法讓活動未演先轟動）：
在一個月前，透過網路行銷，包括eDM、Viral Mail等，並參與各BBS的討論，將訊息「您帶十朵玫瑰，我請千元盛宴」全面灑向年輕的網路族群，網路族自動發揮一傳十、十傳百的精神，讓活動未演先轟動。

階段二、啟動了第二波文宣作業（店舖文宣確認活動的真實性）：
網路族收到「十朵玫瑰換千元盛宴」的活動訊息，剛開始都不敢相信會有這麼好的事，於是透過電話或直接到店面詢問。由於消費者反應符合事前預期，於是王品啟動了第二波文宣作業，透過店舖海報、桌立牌、橫布條等正式對外宣告活動訊息，適時回應消費者的疑問。

階段三、吸引全台所有主要媒體採訪（「十朵玫瑰」讓媒體也瘋狂）：活動前一晚各店出現零星人潮，活動當天全台各店幾乎出現手持十朵玫瑰、盛裝赴宴的消費人潮，吸引所有主要媒體採訪，新聞播出總量超過三小時；平面媒體報導累計超過40篇，網路報導更是不計其數。

階段四、品牌形象廣告打鐵趁熱：
「十朵玫瑰」事件為王品創造了話題性、注目度，進而把新裝潢、新菜色的訊息帶給消費大眾，活動落幕，品牌形象廣告立即上演。品牌廣告在一致性的品牌定位策略「在人生中重要的時光，只款待心中最重要的人」主軸下，推出了「貴在真心」生日篇、結婚篇、生意篇及朋友篇四則形象廣告，及一則產品廣告。

以上流程，可以說是個標準成功整合行銷傳播工程：整合行銷傳播策略的成功，必須從上到下（品牌定位、行銷組合、傳播組合）一以貫之。

八、行銷創意五原則
創益(消費者利益)、創異(差異化)、創議(在生活中扮演角色)、創藝(風格)、創憶(記憶)。
塑造一個感覺
眾多商品中，要能在消費者心中留下印象，一定要從事心戰，也就是要塑造一個感覺進入消費者心中，讓消費者一想到這個感覺，就想到這個產品。
消費者心中Top of Mind：加入WTO後，可進口的農產品種類增加，價錢比較便宜，消費者的選擇變多了。但是當品牌已經是消費者心中Top of Mind，也就是消費者心中的第一選擇時，即使可選擇的種類變多，也不會改變消費者心中對這個品牌的印象。

九、整合行銷包裝手法
廣告、公關、店頭武裝、事件行銷、DM、內部行銷、經銷會議、公益贊助、電話、展覽行銷、包裝行銷、活動行銷、合作促銷、資料庫行銷；超值行銷、物超所值行銷、體驗行銷、故事行銷、環保行銷、資料庫行銷、關係行銷、口碑行銷、新聞事件行銷、注意力行銷、互動行銷、娛樂行銷、速度行銷、休閒行銷文化、娛樂、優質、速度、直效、置入、服務體驗、注意力、關係、互動、環保、價格、超值、品牌、證照、權威、特殊、知名、主題、休閒、傳統、網路、資訊、相扣、藝術、創新、商品、企業、科學、文化、差異、精緻、趣味、幽靜、美食、高雅、健康、智慧、古怪、隱私、競賽、團康、浪漫、歷史、自然、包裝、親子、美觀、教育、知識、宏偉、色香味、設計、信仰、信譽、口碑、神秘、神威、會員制、多功能化行銷………

十、體驗行銷(Experience Economy)
『眼、耳、鼻、舌、身、意』的感受，提供消費者不只是商品，服務，還要有顧客個人化難忘的體驗。以服務為舞台，商品為道具，與消費者同台演出，創造出值得回憶的活動。從有形的商品，讓人們的五官，在情境中充份感受，成為一種體驗。行銷不再只是單純重視功能、外型、價格等傳統行銷，而是轉由人類的感覺、思維所認同的體驗行銷。以體驗生活的方式，讓行銷如同身歷其境的模式，進入顧客所想要的感覺及夢想。行銷人應發揮想像創意，為消費者塑造一份全新的體驗，以感官、情感、思考、行動及關聯為顧客創造不同的體驗形式。「行動體驗」，討論與身體相關的行動技術，將主力放在較寬廣的行為模式與生活型態：合理的行動、生活型態、互動、原動行動、血肉之軀、非語文行為、自我認知、作為修正。

體驗行銷的核心，是為顧客創造不同的五種體驗模組：
◆感官：創造感官衝擊，打動消費者，為產品增添附加價值。
◆情感：觸動消費者內在的情感和情緒。
◆思考：利用創意，引發消費者思考，涉入參與，企圖造成典範的移轉。
◆行動：訴諸身體的行動經驗，與生活型態的關聯。
◆關聯：透過某種社群的觀點、宣示、昭告、對潛在的社群成員產生影響。
定位自己是「Product Provider」或「Service Provider」，你會做出好產品，提供好服務；但如果定位自己是個「Experience Provider」，你會創造出『驚奇體驗』，只要獲得消費者感動，你會得到相對價值回饋的。

十一、口碑行銷（包括網路口碑）
1.先建立好的服務及產品：自然會產生『好康到相報』消費大眾心理。
2.找到意見領袖：尤其為高參與度的這群人為主。
3.展示產品或服務：如試用，或到有相當多意見領袖的地方演說。
4.協助其建立往上溝通線。
一項產品經過專家肯定，再透過意見領袖傳達，變成口碑行銷，這樣功效更大。網路上口碑行銷可應用之形式：用BBS、討論區、電子郵件來做。
網際網路加速訊息傳播，消費者更容易把他的經歷、分享給他的朋友同儕，然後透過這些人，產生兩次、三次、多次傳播。好事「易」出門，壞事，也會加速地傳遍千里。我們不能輕忽和消費者的每一次接觸。

很厲害的行銷策略案例：推薦遊客上網撰寫遊憩貴農場的快樂驚豔心路歷程的優惠卷或免費入場消費條件。

十二、挖掘建立意見領袖行銷
挖掘意見領袖，導入體驗營銷：通過挖掘意見領袖，把體驗營銷導入其中，真正建立與廣大消費者「面對面」交流的通道。

十三、病毒行銷（virus marketing）
用非常具創意或加入很驚人聳動元素，穿插融入在產品或服務，以E-MAIL傳播。當網友發現一些好玩的事情，常會再以email或BBS討論區告訴網友們而一傳十、十傳百像流行病毒很快就傳播出去，這種靠網友的積極性和人際網路間分享的行銷方式，就是病毒式行銷（virus marketing）。但運用此方法不得淪為造成垃圾信之惡意傳播，世界各國已將電子郵件以垃圾信傳播方式做出嚴格禁止的法令，違者重罰。
操作方法：
1、創建有感染力的「病源體」，成爲爆炸性傳播話題（或無傷大雅的八卦事件，流傳最快），通過心靈的溝通感染消費者不斷蔓延。
2、挖掘意見領袖傳播目標群體成爲病毒最初感染者和傳播者。
3、創建消費者日常生活中頻繁出現的「病毒」感染途徑，如：
1.在日常生活中開展無指向性的宣傳，
2.通過贊助各項活動、
3.舉行專題研究會、
4.進行産品和服務公益展示。
5.加入行業聯合會等影響消費者。
6.策略聯盟其他性質組織共同開發市場，互相促動銷售和建立廣泛營銷聯盟産品互補，目標人群一致，以更低成本創造長遠和巨大影響，比單獨選擇市場有效。
7.主動與有影響力的消費者互動，舉辦座談會或PARTY，讓他們感染。
8.不同企業資料庫聯盟營銷策略合併使用，獲得更全面的資訊。
9.通過有效的載體爲病毒預埋管線，以公衆積極性參與行爲，讓病毒很容易由小而大規模擴散。

十四、旅遊商品行銷新模式運用：電視旅展以東森購物銷售為例：
東森購物舉辦電視旅展，將世貿旅展熱銷的旅遊商品在東森購物台內販賣，曾在一個半小時內賣出2,222組旅遊套裝行程商品，創銷售記錄。不僅顛覆傳統旅遊產業，更讓「畫面成為一種具象的契約」。這說明了電視購物讓更多的國人懂得生活、重視休閒，也使得旅遊業者將東森購物視為年度最佳合作夥伴。東森購物並成立東森旅行社，開創自營商品，『以媒體的洞察，國人的需求，尋找旅行中的難忘回憶。』擁有新聞、媒體背景的東森旅遊在旅遊行程開發上，以新聞媒體的洞察能力，搭配消費者的需求，規劃創新、最令人難以忘懷的旅遊回憶。電視購物改寫了旅遊生意經，從東森購物銷售旅遊商品，檔檔都創下傲人的熱賣紀錄，還締造出30分鐘內銷售出近1500萬元的驚人業績，可以明顯看出國人逐漸倚賴透過電視購物頻道來選擇旅遊產品的消費模式。

十五、設法密集與傳播媒體舉辦各種Event活動：
(1). 以辦 Event活動的方式吸引新聞媒體的報導，將品牌形象與經營理念傳達給社會大眾。
(2). Event企劃活動必須是獨創性，而非一窩蜂搶流行；如何選對主題、選對機會點、選對活動內容、選對目標客群，並且精確組合，運用各方資源形成區隔方能奏效。
(3). 善用策略性Event與戰術性的Event：
· 策略性 Event 的對象為全客層，達成全面告知與全面公關為目的，須長期而且是定期舉行。
· 戰術性 Event 的對象通常是針對某一個目標客層配合某一個機會點做短打出擊的集客戰術。

玖、投資經營農莊民宿基本策略規劃

以下為基本考量(詳細須以SWOT診療模式進行細部規劃執行方案)

一、基本經營定位考量
(一)先確定經營目的與動機
�h 1.想當作副業經營。
�h 2.想好好利用土地或建築物剩餘空間。
�h 3.想運用現有剩餘資金。
�h 4.想當做全年性的副業。
�h 5.想當作正業經營。
(二)經營型態
�h 1.以大眾化價格粗放大規模人潮式經營。
�h 2.以大眾化價格，提供小規模精緻經營。
�h 3.想以高價格提供風格特色化精緻經營。
(三)資本規劃
�h 1.借款
�h 2.自有資本
�h 3.借款對象
�h 4.借款利息
�h 5.償款期間

籌資金善用農漁會優貸基本上民宿如果屬於休閒農場型，基於振興地方農業的效益，向當地的農、漁會貸款，必要時也可用農地做擔保，除了比較不會貸款不順，應該還可取得比銀行更優惠的較低利率，當然更是遠低於信貸利率。

二、立地條件規劃

三、顧客對象規劃

四、經營方針

(一)核心價值主題賣點與次要附加賣點
(二)營業天數時段規劃
· 1.全年性開放
· 2.季節性開放
(三)銷售方式
· 1.強調設備或氣氛
· 2.強調餐飲供應
· 3.強調低價格、大眾化
· 4.其他特色
(四)宣傳、廣告

五、設備

考慮顧客對象，經營期間，銷售方式後再決定規模大小穩紮穩打模式。
(一)規模
�h 1.房間數
�h 2.廚房、浴室、洗手間等設備也應重視
(二)設備
先考慮投資回收期間再決定設備大小
· 1.高級的(大概回收期間五年)
· 2.中級的(大概回收期間二~三年)
· 3.普通的(大概回收期間二~三年)

六、員工計畫
基本員工與機動員工佈局

七、收支計畫

經營收支平衡預估：
�h 1.每天銷售額預估
�h 2.在銷售額當中材料費比率預估
�h 3.在銷售額當中用人費比率預估
�h 4.其他各項經費比率預估
�h 5.資本額銷售額預估

八、投資報酬率預估

(投資報酬率=資產周轉率x純益率)

純益銷售收入純益
─── = ───── x ─────
總資產總資產銷售收入
預估
投資報酬率一元之投資可以創造多少利潤
資產周轉率一元之資產可以創造多少營業額
純益率一元之營業額可以創造多少利潤

回收期預估：

九、經營成果預估

(一)收益佳
要看經營後產生多少利益或虧損多少。
(二)安定性
資金是否健全?目前是否安定?有無問題?如何對策?
(三)成長性
每年收益性是否繼續增加(每年至少要有百分之實的增加率)，是否成長順利。

再次檢討基本計畫，如果投資計畫之回收期間太長，應檢討修訂。

訂計畫時，以PDCA規劃作什麼(目標項目)，作多少(目標水準)，怎麼做(方針策略)。

十、失敗因素沙盤推演

�h 一、設計不當
�h 二、管理不善
�h 三、業務不振
�h 四、組織混亂
�h 五、保養不良
�h 六、財務不佳

一、民宿的基本特性
(一)地點與環境
應該選擇景觀優美，環境幽靜，適合休閒及各種遊樂活動的地方。
(二)建築設計
為維護風景地區的自然景觀，建築物應盡量利用地形以當地的建材興建，同時外觀與色彩應力求與自然景觀互相配合，才有特色。
(三)設備
重視舒適方便，清潔衛生與安全並具家庭氣氛。
二、經營的特性
(一)是服務業的一種
�h 1.商品是無形的：看消費者的感覺決定好壞。所以要處處考慮旅客的需要，要以創造性的行銷活動來吸引消費者。
�h 2.生產與消費同時進行：要消費著來到現場，生產者才能進行生產。
�h 3.商品的腐爛性高：消費者減少時，剩下的商品，無法出售沒有辦法存庫等於腐爛。
�h 4.商品的異質性：同樣的服務，會有不同的結果，很難保證每次服務都能達到規定的要求。
(二)供應彈性小
�h 1.投資大：固定資產占百分之八十以上，所以投資報酬率不高。
�h 2.季節性：有淡旺季的不同，無法連續生產。
�h 3.量的限制：房間數固定無法臨時變動增減。
�h 4.場所的限制：地點決定後，不能隨便轉移。
�h 5.地點：好的地點比高明的經營更重要。
(三)家庭功能
因為是提供住宿與餐飲，具有家庭的功能，要使旅客有賓至如歸的感受，必要重視服務。
(四)全天候的生意
整天待命，服務旅客。
三、開業步驟
決定政策(檢討規模經營形態經營方針服務方式及員工招募)
↓
選定地點
↓
市場調查(同業調查顧客調查)
↓
資金額度
↓
工作進度
↓__________________________↓ _______________________ ↓
檢討建築結構經營方針員工計畫
↓__________________________↓ _______________________ ↓
委託設計決定菜單招募員工
↓__________________________↓ _______________________ ↓
簽訂工程合約實施宣傳計畫決定錄用員工
↓__________________________↓ _______________________ ↓
選定備品決定服務方式實施員工訓練
↓__________________________↓ _______________________ ↓
工程完成決定採購材料 ↓
↓__________________________↓ _______________________ ↓
室內裝潢看板廣告決定帳簿組織 ↓
↓__________________________↓ _______________________ ↓
↓ 開業計畫發函通知 ↓
↓__________________________↓ _______________________ ↓
└────────→ 開幕營業 ←────────┘ （詹益政，2002）

壹拾、生態旅遊套裝旅程計畫法

生態遊程的設計從（1）自然環境的體驗。（2）生態知識的學習。（3）保育經驗的傳授與分享三方面著手。以採階段性的方式逐步加深遊客對生態保育的認同，在解答遊客對複雜生態系統的疑慮之後，運用傳授與分享的方式重新建構環境行為的制約，因此可在滿足遊憩需求的同時，培養體驗大自然時應有的尊重態度和習慣。

自然旅遊業者的生態旅遊四個計畫準則：
1.行前計畫：遊客資訊與教育，減少旅遊的負面衝擊。
2.導引計畫：藉由資訊的提供及正確的活動方式，來減低遊客對環境及文化的衝擊。
3.監測計畫：遊憩區衝擊之預防，避免旅遊地區的低度管理與過多的遊客。
4.管理計畫：提供人員各項訓練計畫，並且提供足夠學習及與當地社區交流的機會。

旅行程規劃與設計
（一）旅遊地點的選定
（二）交通運輸方式
（三）地點間路線串聯
（四）遊憩時間因素
（五）成本預算
（六）活動內容
（七）經過情形
（八）體驗收穫

一、旅遊地點的選定
Ø 旅遊的行程基本上是由各據點串聯而成的
，因此各點是遊程的基本單位。
Ø 其選定原則是依據遊客的要求。
Ø 考量食宿相關活動等的需求。
Ø 遊憩據點的資源與交通聯繫動線是否順暢。
二、交通運輸方式
• 巴士：合法車行、車輛性能、車資及司機素質。
• 鐵路：路線、車次時刻表、票價等。
• 航空：前往目的地有哪幾家航線、班次多
少、票價及優惠條件。
• 輪船：考慮航線、班次時間、船票價錢
等。

三、地點間路線串聯
Ø 直線來回的方式的行程
　　　指僅有唯一動線到達的遊憩據點；動線本身須具備連續性及明確性；空間之串聯性最高；停留之後必須原路折回的旅程。環狀方式的行程
Ø 環狀方式的行程
　　　指行程由出發點以環繞的方式經過數個遊憩據點之後，最後再回到原出發點的旅程，可避免重複的路線及參觀同樣的風景。

規劃者必須考慮到地點上之先後順序及地形上之隔絕因素，再就整個地區內所有的道路系統予以通盤討論，找出主要的旅遊動線系統。

四、遊憩時間因素
Ø 各據點停留的時間，應該與據點的設施吸引力成正比。
Ø 前往據點的交通轉換時間。
Ø 遊憩時間和交通時間的比值。
五、成本預算
Ø 根據旅行業者統計在世界各國，一般旅客消費於食宿費用約佔其旅行預算之50﹪。
Ø 其餘的50﹪分配比例大致如下所述：20﹪為當地交通費、10﹪遊覽娛樂、10﹪購物、10﹪其他費用。
六、活動內容
旅遊據點能提供的資源，包括景觀上、科學上、自然生態上及文化價值等分類，分為戶外活動、水上活動、運動、音樂、舞蹈、美術、戲劇、工藝、嗜好、益智、視聽、消閒、飲食、民俗活動、社交活動等十五項。
七、體驗活動
完整的遊憩體驗包含遊客在個人自由選擇下，於旅遊行程中，所親身從事活動，參與所產生出發前的預前處理與計畫、去程、現場活動、回程、回憶等五階段從活動中得到完整的一種自我報償的樂趣之「體驗歷程」。

套裝旅程商品必須安排考量的基本項目：
1. 天數
2. 成本預算
3. 前往地點的先後順序
4. 公共設施 (WC)
5. 旅遊方式
6. 淡、旺季
7. 內容取捨
8. 交通工具
9. 食宿
10. 緊急 & 醫療

套裝旅程商品設計案例：

(1)規劃特色套裝行程：
例騎單車欣賞田野風光，參觀當地的農業特色或專業栽培，讓遊客自住採摘茶、花卉、有機蔬果等，認識當地鄉土民情。
(2)特色的設計：
例泡湯、玩陶、風味美食、旅遊紀念、DIY品。
(3)業主專業傳授：
種植花卉、培育昆蟲、種植烘培茶葉或咖啡、手工藝品製作、鑑別有機蔬果真偽、燒陶知識，讓遊客學習不同的知識。
4.自成一格的風味：
建築物、餐飲、料理、藝術創作風格，給消費者不同感受，穩定市場客源。

於非觀光地區的風土旅遊和鄉村民宿的接待，脫離很觀光化和商業化的制式旅遊產品和服務，成為一種新的需求趨勢，提供的產品以主人的品味和當地特色為基礎的文化創意生活。一個民宿經營者基本上就需具備許相當的人格特質基礎。民宿經營源自於主人的夢想堅持、品味和風格。不同的主人就會發展出不一樣的民宿，什麼樣的民宿主人，就會造就出什麼樣的產品各有風格各有客源。

壹拾壹、民宿產業經營體驗

1、利用民宿網集、免費登錄的連結入口，增加曝光度。每年花在網路費用僅1000元，接客量讓家人忙得人仰馬翻！網路力量很偉大。
2、在自我要求及陸續改善推新中，許多來住過的遊客和朋友們，好康道相報!使得回流客更多，且幾乎都會互相介紹過來。
3、民宿創立剛開始，沒行銷…沒門路。都是由人介紹才有客人，後來努力又花錢來改善民宿的特色，材料用品質好的，也花錢做網站行銷，秉持著顧客至上、以誠心來對待顧客，但要讓客人先繳３０％的訂金，預防客人取消住宿造成很多損失。
4、開業前聘請顧問，訓練員工服務的精神及作業的程序，並幫建立了營運所需的各種制度與作業表格，規模雖小作業規則都是以五星級飯店為模範。開始營業面臨各種問題，首先是用水問題，引進山泉水，水管經常因大雨衝落或塞管而斷水，只好到處去借水，用電問題，電壓不夠，冷氣全開，一時之間全部燈泡開始閃爍。人事問題同事之間的相處問題，耐心的溝通與調整適應。客人千百種，有些很溫馨，有些出錢大爺嫌東嫌西，要佔點小便宜；為了保居住品質，限制每棟居住人數，超出則加收清潔費，但總會有人不願多付多出來的服務費，工作人員很辛苦，部分遊客缺乏公德心。
5、客人晚上吵，甚至惹得鄰居報警。因此並不見得客人要什麼就給什麼，有時候我們也要客人來適應我們，這樣才能提高休閒產業的水準。
6、興建一棟會議室為了維持紅磚屋品質，以精工細琢，觀光產業才能永續經營。
7、現在有些民宿已不像民宿，有些民宿簡單到像擺地攤的宿舍，也有像店家的小賓館，也有像大超市的，也有像精品店的，也有豪宅般的....。我覺得民宿應該以民宿的風格、經營者特色或地域特性分類後，再依又業者能提供住宿品質價格分級。畢竟民宿和旅館業的精神不同，消費者融入民宿主人的思維與當社區文化生活，這是很重要的區隔，否則民宿業者永遠會被認為是一個和旅館業者爭利的討厭鬼，甚至在政策的訂定上受到百般阻撓抵制。
8、人有百百種，同樣的，民宿也應該有許多種可以讓不同種的人選擇，所以市場區隔是必要的，針對不同的市場行銷的方法也肯定不同。
9、朋友的民宿是走小眾市場，客源主要定位在個人或兩三個人不趕行程的旅者，許多媒體想採訪他的特色民宿，但他會篩選適合的媒體，他也會在接訂房的客人電話時，在對話的同時憑直覺篩選客人，以前我覺得他這麼跩怎麼有客源呢，但事實上，他的5間房客源穩定，常有人住好幾天，假日時更要提早1.2個月訂，甚至他常常跟我們出去玩，民宿就客人自己住，他只負責訂房，甚至叫客人幫他看家。
10、小型的民宿，跟主人比較有互動。台灣有愈來愈多對個人旅者價錢及服務較友善的民宿。
11、我自己的民宿不想有媒體行銷，除了網頁和朋友的民宿介紹客人，就只是靠客人口耳相傳，我希望自己的民宿是連招牌都沒有的秘密民宿，提供一個安靜自然的空間。
12、新出來的民宿沒行銷如何讓人得知？..打開網路一堆耶
13、民宿是最在地的業者、.最專業的導遊、.最熱心的老板。民宿是城鄉文化的代言人、. 是民俗風情的延續者、. 是定點深度旅遊的唯一選擇。
14、民宿不要太複雜了.. 親切熱忱乾淨..舒服...有家的感覺.. 叫做民宿
15、我會去住民宿的原因除了價位比飯店低(但也有些好高貴的民宿)另外是我想去了解不同地方的人他們的生活，住民宿可以發現別人的世界。
16、可惜的是有愈多的民宿標榜歐風或其他國家的風格，偏偏又只是設備或建築的模仿，並非生活風格，設備建築都模仿外國而無視於台灣的氣候環境是否適合，然後定價高貴，也有許多民宿有宿無民，就像旅館。
17、民宿要給人有深刻印象一定要有特色,以業主本身的專長或嗜好來營造民宿的風格,如花草.另類的裝潢.特別的服務如海洋公園.賞鯨.泛舟的優惠券以及私房景點,腳踏車等等.
18、服務態度用心的經營,貼心的服務顧客一定感覺得到,民宿賣的是主人的魅力,要吸引顧客回籠,這點重要畢竟口碑比任何廣告都有效.
19、民宿的環境環境美化只是基本要求,房內佈置不需太豪華但要求高雅,最重要的是清潔尤其是床鋪,棉被盡量以素色為主這樣乾淨才看的到.
20、有效的廣告民宿最主要的廣告途徑是網路,要在短時間內提高住宿率網路廣告是最快的,而網頁廣告的精髓在於照片,那是顧客的第一印象,不精緻的照片還是別用以免造成反效果.廣告應該佔整體營運成本一定的比例.不可諱言是一個相當重的營運成本,所以Hi3b真是造福人群,大台灣旅遊網也有免費的店家推薦.
21、民宿投資砸大錢有他的優勢,小本經營也有靈活的地方,八仙過海各憑本事, 民宿近年將會進入戰國時代,惟有多用點心思,抓牢顧客的心，才不會被淘汰出局。
22、旅客選擇民宿有兩大類型，一種是純粹取代旅館或飯店，也許是旅遊旅店不夠或價錢過高而去選擇民宿，因此選擇的民宿大都是以價格低為選擇的標準。一種是為了去體驗旅店沒能提供的，在意的不是民宿的價錢，以此為經營訴求的民宿價格可能相當的高，也可能相當的低，可能提供了許多旅店所不能提供的，也可能許多旅店能提供的，它反而是不能提供的，譬如有些民宿就堅持不提共房間電視，甚至夜間定時熄燈。
23、本來民宿就是很多樣化的，差異也很多，要選擇住民宿的朋友，選擇民宿之前，應該與相對的民宿要能進行相當程度的互動。
24、為旅客投保公共意外險非常重要
25、有提供國民旅遊卡的刷卡機制則可以藉此吸引到有持卡的族群到店內消費，提升國民旅遊卡遊客光臨的意願，有沒有優惠由店家自行決定
26、東方養生美容之旅Spa的哲學。以自然美景隨著健康之旅，成為另一波按摩風潮別具魅力的旅遊人氣。Spa已從原始「水療」，發展成不只指水療或是溫泉，抑或是一種美容或醫療方式，強調的是與自然環境的互動，讓觸覺、嗅覺、視覺、聽覺、味覺完全展開，與大自然產生互動讓身體健康起來。不僅是按摩而已，還包括用不同的音樂來營造舒適的環境，挑選最適合當時身體狀況的精油等，藉由Spa達到身心放鬆。不光是健身，同時也提供新觀念，能有效紓解壓力、洗滌心靈，更強調重回自然的重要，所用材料都是以自然為主。
27、一般民宿總是人工造景,但景是自然山水,內有許多免費且吸引人的親子活動,例如游泳,作SPA,垂釣,抓泥鰍,撈魚, 釣魚，拔菜,採果,划船,搗麻薯等等,夜間提供香草茶點,許多種類,住3天喝的都不一樣,提供祈福許願大天燈,主人熱情與風趣,主人碳烤福壽魚洋甘菊香草茶
28、行程趕車，中間停留果菜批發市場買水果，可見農產品也是非常吸引觀光客的目光。藝品店，也拐走同行者不少日鈔。（二次消費設計策略）
29、想讓人「有回家的感覺」。「以前去旅遊時，住飯店設備雖然好，總覺得是過客，偌大的迎賓廳給人帶來更大的疏離感，完全沒有互動，住過了也就過了，沒有留下任何痕跡。住民宿，是多了一些親切感，但水準卻參差不齊，也多了一些髒亂，依然沒有渡假的感覺，也感受不到地方特色。」
30、地方特色的民宿：一個融合民情的別墅，而不只是提供住宿而已。衷心盼望大家對蓮鄉過去的錯誤印象，讓蓮花產業在這個地方永續發展。特地蓋一棟景觀民宿，若只經營個蓮花季，一定不划算。因此一定要隨著季節變化提供另類休閒，再結合其他地方文人，如書法藝術、白荷陶坊與附近景點等，加強旅遊的深度，才能真正帶動蓮鄉與周邊景點的觀光事業。巧妙的利用季節景觀的變化，適時推出不同活動，並結合其他地方特色，緊緊的吸引住每個不同品味遊客的心，全然無懼於蓮花季的短暫。原本只想單純提供有地方特色的民宿，留住賞蓮過客。想不到來過的人都因為一家人的親和力，自然而然的融入當地生活，並留下深刻的印象。靠著口碑與口耳相傳，名聲不脛而走。「簡單的度假卻變成豐富的田園之旅，如此的知性、感性而且充滿樂趣，讓我重新感受到生活的另一種意義。回去後我一定會再帶更多的親朋好友來玩。謝謝！！」許多遊客都不約而同的寫下類似的心得感言，魅力從此無遠弗屆。除了蓮花的吸引力外，賴梧桐的用心與親和力更是突破困境與淡季的主要力量。
31、台灣的民宿檔次差異頗大，現在已經有些民宿同時擁有：泠泉/熱泉/親子泉三種溫泉SPA，設備不遜先進國家的高級溫泉渡假中心。民宿和星級旅館均可為客人準備午晚餐，不過旅館菜單是固定，客人需點訂既定菜色菜式。民宿主人卻可接受客人點菜，有些民宿主人會向房客主動推薦當地特產,名菜,甚至與食客討論飯菜的做法，料理的處理方式。有些民宿主人會陪您聊天，伴您到附近的景點走走，替您導覽當地的風土人情．生態解說……….這是旅館無法辦到的服務項目。
32、民宿經營者應知民宿愛好者選擇民宿條件：1﹑民宿主人自行經營(Owner-operated)：沒有人能夠比民宿主人更了解當地風土人情．景點，也無人會比民宿主人(住家與民宿在一起)解決問題的速度更快。 2﹑物超所值(Value)：不論您是花1千元一晚或5千元過一宿，一定要讓您感覺花得有價值認為不虛此行。 3﹑有獨特性(Distinctiveness)：住民宿最大的享受，就是感受到民宿主人的熱情接待，要選擇能夠呈現民宿主人風格品味的民宿來住才有意思。 4﹑對味(Appropriateness)：如果您要到民宿享受羅曼蒂克氣氛，就不要選到一座喧嘩熱鬧民宿家人經營的民宿去住。但是全家福出動遊行民宿之旅，則最好挑選一也和府上同樣是有同儕年齡孩童的民宿，讓您的寶貝和他們小孩打成一片，玩在一起，其樂融融！ 5﹑慎選民宿主人風格(Personal style)：建議閣下最好撥個電話給民宿主人，和他稍微聊一下；同時也要查核一下他們的民宿網站，看看是否就是您所希望住的民宿類型？合不合胃口？該民宿的調調是不是您喜愛的？譬如尊夫人最討厭灰色，偏偏那家民宿的建築外觀和室內裝璜都採用灰色系，那麼閣下最好還是另外再挑選其他家的民宿吧！
33、如果網頁編排粗糙簡陃，打字隨便，用字遺辭漫不經心，內容過時未更新…這樣的民宿必需小心了，試想：民宿網頁就如同民宿主人的名片一樣，如果連門面都不修了，對客人的服務還會殷勤熱忱嗎？
34、一個好的民宿網站，應向消費者說明民宿主人的個人風格和簡介，以吸引顧客認同而上門光顧。外國許多民宿網站多公告有主人姓名．以昭信于人；台灣的民宿則少見，或許仍須向先進民宿前輩學習
35、詳視網頁上的照片，或許可從民宿網站自行陳示的相片，可以發現該民宿的內外環境狀況．客房情形，裝璜．家具．器物是否對味？
36、如果想在同一個景點地區多玩幾天，最好就挑選一家您所喜歡住的民宿，都住在此家民宿享受，通常民宿主人大多願意打個折，給您些優惠以示優待。
37、假日住到市區民宿，非假日赴鄉間民宿。非假日的上班時間(星期一至星期五)，城內人擠人，車擠車；此時的鄉間．海邊．山上卻是清靜安寧之時，民宿客房大多閒著納涼，空著養蚊子，少人利用，若能夠排個輪休，忙裡偷閒，到鄉下民宿歇息，民宿主人一定會給優惠價招待，有些民宿甚至打折off 40%。反之假休時日，城內空盪盪，人車皆少，這時的市內民宿主人當然要在價錢上大打折扣招待房客。
38、選住風景名勝區鄰近的民宿，不需硬要和人潮硬擠景點內的民宿。祇要考慮到該鄰近地點民宿與景點之間的交通便利(搭車方便或開車順暢)，是不會影響到旅遊玩興，卻大可節省下不少銀子。有時，甚至房價50% less，都有可能性。許多自助旅行好手及辦理半自助旅遊的旅行社，常採此方法而省下大筆住宿開支。
39、在阿嬤ㄟㄉㄠ卻在進大廳之前就要求您把鞋子換掉，甚至連襪子都得脫掉，讓你光著腳丫子走在乾乾淨淨的大理石地板上。「赤腳踩在大地上，讓腳深呼吸。便是阿嬤ㄟㄉㄠ對旅客的第一個要求。「蓮出汙泥而不染，阿嬤ㄟㄉㄠ也要離塵而居，一塵不染。」這是主人的理想和理念。
40、溫馨.體貼.創意，提供了一道完全發揮地方特色與創意的特殊甜點，日後必會成為吸引遊客上門的另一絕活。
41、每個房間卻有一本厚厚的旅客留言簿，寫滿了不同時期的旅客的心聲。留言簿不僅成為特色，也是引起共鳴的心情小站。
42、雙人房多擺了一張小藤椅，讓小朋友也有屬於自己的椅子。還設有一間擺放各種童書與布娃娃的袖珍兒童圖書室，這也是大小朋友最感窩心的地方。
43、房間裡沒有電話，意味著既來之則安之，忘掉世俗，把心放下。
44、「經常有人訂不到房間，就問為什麼不再多蓋幾間？」賴先生充滿自信的說：「提供最優質的服務，是我們最大的特色。再多就照顧不過來。」寧可少做也不願犧牲品質，是一份堅持與責任。
45、透過幻燈片敘述著蓮花短暫又璀璨的生命。
46、住宿空間的安全、衛生、美化景觀、溫馨、熱情、幽靜，全家福、蜜月、歡聚，主人素質、合法、親切、熱情、幹勁十足、風趣、生態解說，對未來充滿樂觀與遠見。
47、民宿和旅館最大的不同就是它有「家」的味道，遊客從住入到離開的所有活動幾乎和民宿主人息息相關，主客間的互動奠定未來的基礎。
48、放鬆、放鬆、再放鬆，就是The Farm at San Benito的最高原則。San Benito距離馬尼拉約2小時車程，是個結合醫療與SPA的度假農場，提供遊客一個絕對放鬆身心的場所。
農場全區達48公頃，建築部分只佔9公頃，規劃出冥想區、瑜珈區、閱讀區及SPA區，住宿環境更是清幽典雅。有專人指導瑜珈，還有心靈指導師帶你進入冥想的世界，以建築在水面的冥想區來說，開放式的空間放眼望去只見寧靜花園及潺潺流水，自然讓人煩悶盡消。
躺在室外的涼亭體驗按摩及SPA，嚴格訓練的按摩師，態度自然親切，加上徐徐微風吹來，想不放鬆都很難；按摩完躺在池畔，清啜現榨果汁，痠疼疲憊煙消雲散。
農場對於客人有一定的要求。這裡只提供素食，園區自己種植有機蔬菜，85%不經烹調，以生菜為主，雖是素食，菜色卻毫不單調，並兼顧美味與清淡；這裡更是全面禁菸，也不接受14歲以下的兒童入園。
園區內有專業醫生隨時提供醫療的諮詢與服務，有人在此調養身體，有人在這裡減肥，有人來這裡就只是發呆、冥想；旅客有一半來自海外，日本客人佔了很大比例。
農場建議5至7天的調養身體套裝行程或兩天一夜的SPA套裝行程。

49、希望經營者要敬業, 專心。日本民宿感覺到主人隨時都在營造一個家的情境，讓我們感受家人獨有的那份歸屬；至於吃更不在話下，小巧精緻到捨不得吃下它。台灣的民宿軟件投資普遍不及硬體設施, 在日本/ 歐美先進國家則是軟硬件兼重視 ,這一點台灣民宿經營者應該加強改進的地方。台灣民宿蓋得有特色, 可是民宿主人不注意軟體設備. 建築材料高級, 外觀漂亮; 房屋内陳設用品,卻非常簡陋 ,隨便, 譬如使用塑膠垃圾桶, 粗糙低檔盥洗用品, 馬桶化妝室材質與建築整體外觀形象落差大, 空有冰箱但是內無一物品東西可吃喝, 掛衣架兩三隻, 有些的衣架甚至於已經生鏽,變形....與落後國家情況相同。日本人多數做事很專注, 執著 , 終身僅僅從事一個業種, 深入耕耘 , 不求近利, 放長遠景。台灣土地面積人口數字與現有民宿數量來相比，民宿密度實在太多，產生良莠不齊現象，消費者眼睛雪亮，自然會良幣驅逐劣幣。尤其現在資訊特別發達消費者之間口耳相傳速度非常厲害，消費者消息凌通得很，哪家民宿差勁，馬上大家透過簡訊網路手機一下下大家都知道了。

壹拾貳、結語：

重新解析休閒民宿經營範疇，以依市場特性，市場區隔化，創造最佳『客服項目』『目標行銷』組合，塑造經營利基價值。

隨時考慮複雜的自然生態、人文、景觀、行業、時空、消費市場等，差異之動態因素的變化。

一味模仿抄襲必敗，必須以擁有之資源，由點、面、體之發展，推陳出新，創造持續新風格消費者需求產品，透過產品品質良性社會競爭發展機制，在政府以基礎建設、服務品質、資源特色、社區連結四種評鑑指標適當輔導扶持下，台灣民宿業主將可培養修煉成社區整體營造邁入建設台灣美學之島之真正先趨靈魂人物，為台灣農村民宿產業發展創造農村新價值。

Zhuge Liang last excellent plan inspiration
世界整合行政YingChieh台灣美學之島創值農企業部落格